2018年，民主协商平台“有事好商量”在广州落地。2019年，羊城晚报将全程参与“有事好商量”民生议题的解决和推动。

垃圾分类、交通拥堵、养老建设、物业管理、文明养犬等10件与广州市民息息相关的民生事，将在“记者跑、委员议、政府推”的三部曲中，一件件摆上台面，在立体化、多角度的协商议事中推动解决。

本期话题：物业管理

文/羊城派记者 张豪 实习生 胡淑茵
图/羊城派记者 陈秋明

部分业主和物业间存在矛盾，如何化解矛盾，小区成立业委会成为趋势。但如何成立，成立之后怎么发挥作用，却没那么简单。

上一期物业管理话题提出了业主参与不积极、业委会成立难，部分业委会没担当起责任，业主公共收益被挪用等问题，如何应对这些问题，化解业主与物业间的矛盾，广州市政协委员介绍港澳做法并提出相应建议。

确保业委会委员产生的公正性、合法性

成立业委会，首先要推选出候选人，但实际上部分小区存在业主私心作祟、使用不规范甚至不合法的方式以当选业委会成员的情况，如何更加公平合法地选出业委会成员呢？

市政协委员刘兴建议，小区所在的街道办事处、居委会应负责指导和监督业委会的成立，严格审核业委会候选人的资格，避免利益集团的渗透，确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。

“小区应该发挥党建引领作用，引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设，可在业委会成员中设定一定的党员比例，发挥党员先锋模范带头作用，促进基层治理工作。”广州市政协港澳台侨外事委员会主任李瑜建议。

此外，业委会成员需要由小区总户数及总面积都超半数的业主选举产生，但广州市政协委员在调研中发现，部分业主并不知晓业委会的重要性，导致他们对选举工作表现出不积极。

业主朵康表示，业主的不积极导致筹备工作难以推进，在上门动员过程中甚至还会遇到冷嘲热讽。据了解，在香港，大部分业主对业委会的各项投票都会积极参与。香港是如何提高业主的积极性呢？

长期生活在香港的市政协香港地区常委徐美云表示，关于投票，香港的《建筑物管理条例》清楚明细地列明了业主的各项责任，并且在购买物业时，物业的公契也界定了业主之间的权利、权益、责任等。

香港在法例上已明确业主的责任和权利，即使有各种理由不能出席投票，也可以按法规委托他人代权。但若不参与投票或不按规定去委托他人，则视作放弃自己的权利。对此，徐美云建议，应在法例的修订上明确业主的责任和权利，并增加宣传，提高全民意识。

确保业委会发挥业主大会执行机构的作用

业委会成立后，因业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉，行使职权不规范导致业主不理解、物管不配合、街道居委不支持的局面时有发生，热心参与却不懂管理，如何改进这种情况？

市政协澳门地区委员陶天权建议，由广州市住建部门牵头，完善本市业委会分级培训体系，制定统一的业委会培训教材，围绕业委会成员能力提升和规范化建设的需求，结合业委会日常运作存在的问题及具体案例情况，定期组织业委会成员开展履职培训，实行业委会委员履职培训上岗制度，让业委会成员熟知其基本的权利、义务和责任。

在监督上，市政协委员刘兴建议学习借鉴南京、珠海的经验。比如南京按照属地管理的原则，在街道党工委或社区党委领导下设立“物业管理委员会”，成员由街道代表、居委代表、公安代表、建设单位代表和占成员多数的业主代表共同组成，进一步充实调整街道社会事务管理部门的人员岗位，加大业务知识的培训力度，依法对业委会加强监督和管理。

构建对物业公司服务质量的评价机制

目前，广州没有统一的评价机制去评定物业服务水平，因此，对物业服务质量的衡量因人而异，这对物业、业主而言都不是一件好事。在香港，对服务行业的要求普遍很高，以客为先，想客所想，所以物业服务行业都在努力提高自身的服务质量。

徐美云介绍，香港的物业公司自己会聘请第三方做神秘访客，对公司所管理的物业进行评分，从而了解服务要求，借此提升服务水平，以争取行业的声誉、地位和份额。

此外，香港政府及各职能部门、民间团体、商业机构等每年都会对物业服务的各种内容进行评比、奖励，由市民、专业机构、政府部门等进行评分，使物业管理提升行业的竞争力，如评选出最佳可持续发展管理项目、香港环境卓越大奖、最佳保安服务选举等。

对此，徐美云建议，广州市的业委会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。通过专业检查出具物业服务评估报告，并定期向全体业主公示，实现物业服务质量有效评价和监督。

此外，为更规范地监督物业企业行为，李瑜建议，应由广州市主管职能部门牵头，加快构建物业服务行业信用体系，收集物业公司的信用数据，将物业公司违规或遭投诉的情况及信息纳入诚信体系，完善与各职能部门的信息共享机制。

一旦物业公司上了黑名单或信用不合格，就对它进行惩罚，通过降低他的收费标准等措施，起到监督评价的作用。

规范管理小区共有物权登记和公共收益

对于小区公共收益，广州市物业管理暂行办法明确规定，小区公共收益归全体业主所有，那这笔收益应由谁来收，怎么收呢？徐美云委员介绍，香港的屋苑、大厦基本都实行酬金制，管理公司只收取管理人酬金，屋苑、大厦的公共收益，属于全体业主所有。

就小区公共收益，香港的做法是，首先由管理处在业委会召开大会时，提出有哪些可增加的公共收益，例如哪些电梯、公共位置可以出租，做什么广告，收益多少，由业委会投票决定通过。

这些收益会投入管理费用使用，每年需向业主公开，管理费使用的盈余会投入第二年的物业管理中使用，或通过业委会表决同意用于屋苑、大厦的设施设备增加。

对此，省参事室特约研究员王则楚建议，物业服务企业或业委会应当定期在物业管理区域内的显著位置，以书面形式向全体业主公布共有收益的账目情况；物业服务企业在使用公共收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示用途、使用金额等事项。

而对已成立业委会的小区，物业服务企业还应事先将使用计划书面报业委会同意，公共收益的使用由业主大会决定；未作决定的，则可用于补充专项维修资金，可从中拨出一部分费用聘请专业的第三方公司对该收益进行审计。

有事好商量本期主题：业主权益谁保障？

主持人/宋昀潇

《延禧攻略》《步步惊心》《甄嬛传》……这些大热的清宫剧，将宫廷内斗戏剧化地展现在观众面前。如今21世纪清宫內帷虽离你我太远，但就发生在家门口边的物业纠纷，你却不会陌生。

小区里物业公司和业主之间的一些斗争，甚至比宫斗剧更尖锐。买了房入住之后，矛盾最多的不是隔壁吵闹的邻居，而是和物业公司。

羊城晚报评论员 阅尽：

保障业主权益要靠执法推动

无论按照国家物权法还是广东省的地方法规，小区公共区域产生的收益都应归业主共有。但目前绝大多数小区的这部分收益都被物管公司所独占，这显然既不合理也不合法。正因此，这也常常成为业主与物管公司之间矛盾冲突的导火索。

业主权益得不到有效保障有多种原因。首先是物管公司处于强势地位，在小区业主未入住之前，物管已先入为主，甚至是鸠占鹊巢。未经业主们同意和授权，物管便擅做主张开展经营。

其次是业委会缺位或弱势，一盘散沙的业主们根本无力与物管抗争。即便有些业主知道自身权益被侵占，也无可奈何。

再则是监管与执法不到位。在现行体制下，没有那个部门会主动来维护业主们的权利。相对而言，执法不力与监管缺位的问题更至关重要。业委会能否真正确保业主权益，关键还取决于什么人做。

在此语境下，监管与执法必须给力，积极作为。事实上，作为监管部门，有诸多手段可以制衡物管，确保业主权益。如在物管资质与等级评定上，是否侵占业主权益要成为“关键一分”，甚至可一票否决。单凭这一点，便可对物管形成足够的震慑。

羊城晚报评论员 耀琪：

出让共有物业利益似成业主共识

广告出租所得的利益应该回馈业主，可目前很多小区基本上都做不到。首先就是因为账目不公开，物管赚了多少钱，业主根本不知道。那账目不公开的背后就在于很多小区都没有真正的有力的业委会。

目前来说，业委会依然是制衡管企业的最有力的手段，但不代表具有相应的能力。一方面就是来自于物管企业对于业主维权的干扰。

另一方面就在于很多业主都觉得多一事不如少一事。即使把现在的物管企业赶跑了，也未必能够引来一个更好的物管企业。在一种潜规则之下，有意无意的出让共有物业的利益似乎就成了大家的共识。

再说业委会不作为的问题，法律有明文规定更换的办法。因为一方面有可能会被某一些人操控或者被物管企业控制，并不代表业主的利益。

另一方面业委会也可能是走过场，这也是需要监督的。作为行政管理部门，有这个责任和义务去辅助业委会的成立，同时对业主的投诉也有介入的责任。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

下期预告：对于当前物业管理难题，政协委员提出了以上建议，政府部门又有哪些举措呢？请看下一期《有事好商量·民心筑城》之政府推。

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