案例回放

秦某通过某中介看中了一套二手房，并在《购房确认书》中同意房屋总价为70万元，一周后签订买卖合同。按确认书约定，秦某当天付了1万元诚意金。

一周后，秦某反悔，要中介退回诚意金，遭到中介拒绝。为此，秦某把中介告上法庭。

法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收。”

庭审中，中介出示证据证明，在收到诚意金次日，卖方张某在承购意向书上签字确认并收取定金1万元。据此，一审法院驳回了秦某的请求。

案例分析

广州市房地产中介协会的律师认为，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据交易双方的约定处理。

在实践中，按照法院判决及行业惯例，确认书中对诚意金的约定及买卖双方议价是否成功是诚意金能否返还的关键。

在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，诚意金应当返还。不过，买卖双方撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。

议价成功以买卖双方就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，卖方收到中介转付的诚意金后，买卖双方产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回诚意金。

在此，有两点需要说明：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。

来源 | 广州市房地产中介协会
题图 | 视觉中国
责编 | 冯茵