买二手房风险较大？其实，只要搞清楚下面的问题，就会安全多了。

问：中介说“合同都是统一规定的，不能改”，是这样吗？

答：买卖合同是用来记录交易双方真实意愿的，交易房屋、买卖双方、谈出来的交易条件各不相同，买房合同也可能有所不同，网签的买卖合同只是采取了推荐的标准格式，便于审核，但内容完全自主约定。

问：买带租约的二手房，买家何时有权收取租金？如果原租金过低，可否重新签订租赁合同？

答：买卖合同约定的交房条件满足后，买家可要求签订《三方协议》，取得原租赁协议中出租方收取租金的权利。

根据“买卖不破租赁”原则，买家必须按照原租赁协议履行完毕，才可以签订新的租赁合同，重新约定租金。

问：诚意金是什么？

答：诚意金既不是定金，也不是房款，它不是法律概念。所以，诚意金并非必须支付。

诚意金只能支付给信誉良好的品牌中介，且转账至对公账户，并应签署《委托协议》，约定诚意金的退还条件及退还期限。

问：女方婚前买房，房产证只有女方名字，配偶不知房子存在，这样的房子能买吗？

答：这分两种情况：

1.全款买房或婚前结清房款的，与配偶完全无关，可以放心购买。

2.婚前买房但婚后共同还贷的，则该房产中有一部分属于共同财产，虽然产权人可以独立处分，但交易过程中可能面临配偶起诉离婚并查封共同财产的风险。

问：哪些情况必须留尾款？尾款主要用来预防哪些风险？

答：1.精装修的房子，无论是否赠送家具家电，都要留尾款。

作用：担保装修不被人为拆除或破坏。

2.赠送家具家电的房子，尾款要覆盖家具家电的一倍。

作用：防止好东西被调包。

3.尚有人居住的房子，尾款要覆盖3个月到半年的租金。

作用：防止居住者赖着不搬。

4.有违章搭建的房子，应考虑违建部分拆除对房价的影响，适当扣留尾款。

作用：新房产证出来前，房子随时可能被限制交易。

5.业主户口尚未迁出，按照需要迁出的户口个数留尾款。

作用：防户口“老赖”。

问：看房时承诺家具家电全送，交房时拆得什么都不剩，只可惜买房小白忘了在合同中书面约定，面对不诚信的行为，还有办法补救吗？

答：如果损失小，只能认了，为什么合同不认真看？但如果损失较大，不甘心，可以尝试这样做：

1.请中介做证，写下签约时业主的承诺和房屋状态；

2.找一下当初的挂牌信息，最好有照片；

3.把家具家电折旧扣除，支付剩余尾款。

把“承诺”变成“权利”，你需要的是“证据意识”。

来源 | 房频
责编 | 冯茵