又到了“中考”放榜期，广州楼市也不例外。

2019上半年，广州楼市看起来挺热闹，但真实情况如何？下面我们来看看。

同比增长近三成

小阳春之后又低调

今年上半年广州一手网签面积达449.31万㎡，成交42019宗，同比去年增长28%，市场活跃度明显提升。

尤其是3-4月份，由于粤港澳大湾区发展规划纲要的出炉，天河地块高溢价出让，房企也趁势推货，热门板块供求活跃，直接刺激了3-4月成交走红。

其中4月份网签面积高达94.95万m²（8996宗），为2019年上半年峰值，小阳春如期而至。

之后，由于市场热势过猛，“五一”前夕重申“房住不炒”。

“五一”过后住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号。

因此，广州楼市表现低调，5-6月，成交量回落到7000宗出头。

可见，今年上半年相比去年同期，回暖不少。

不过拉长时间轴来看，近5年同期，该“成绩”仅高于2018年，平平无奇，对比2016、2017年，成交差距甚至超万宗。

所以，总的看来，今年楼市的确在回暖，但还谈不上火热。

各区呈分化迹象

增城、南沙大热，黄埔下跌

具体到广州11区，行情呈现分化迹象。

“东大仓”增城，成交12687宗，毫无悬念问鼎宝座，同比上涨2.5%。

也即是，广州每卖出4套房子，就有1套来自增城。

其中该区网红大盘科慧花园，成交2237宗，占该区域16%的份额。

而湾区门户——南沙，得益于大湾区规划出炉带来的利好，成交7161宗，位居第二，同比大涨24.7%。

相较于增城、南沙，黄埔则稍显动劲不足，虽也稳居前三，但网签量（4834宗）同比去年下跌25.4%。

而主城区其他区域，如番禺，由于承载了不少中高端置业需求，整体成交表现不俗。

其他区域如越秀、天河，则由于缺货，成交垫底。

至于均价，基本稳定在2.7万元/m²左右，与去年年末价格持平。

南沙洲金洲板块成交涨幅第一

增城朱村、永和以量取胜

10大热门板块中，金洲-焦门河板块由于有众多规划利好，且大盘供应量充足，配套成熟，成交量（4360宗）高居首位，同比上涨37.7%！

朱村、永和板块虽同比增幅不足10%，但却以量取胜，成交量合计6737宗！

番禺亚运村板块因为在2018年底，亚运城加推新组团，加之价值番禺土拍燥热，成交也去到2341宗，同比上涨28.4%。

科学城板块因具备产业、交通优势，越来越吸引高端就业人员、市区上班族置业，加上两大主力盘保利罗兰国际、科城山庄持续供应，同比大涨73.4%，成为上半年一手市场的一匹“黑马”。

而各板块热盘基本都是以刚需大盘为主。

其中广州亚运城、科慧花园、越秀滨海新城、阳光城丽景湾上榜广州上半年成交TOP10，吸客能力无敌。

总体库存消化速度放缓

南沙消化周期缩短

再来看看库存，由于成交波动，上半年全市库存消化周期共有4次突破10个月关口，6月底更高达10.6个月，相较去年下半年（库存在10个月内），一手消化速度放松。

黄埔、增城因推货频密，消化周期由年初不足5个月延长至6.3、7.8个月。

而南沙由于小阳春成交猛增，加上部分热盘供应能力减弱，导致库存减少，消化周期从一月末14.7个月，缩短为9.4个月。

另外，花都、番禺库存量充足，库存量分别为147.7万㎡、109.7万㎡，库存消化周期长达27.4月、14.7月。

白云则稍显窘迫，目前库存仅有27.5万㎡，消化周期8.3个月，但根据广州中原研究发展部，近年供地集中的新市、黄石、石井板块将有新品陆续入市，下半年库存看涨。

来源 | 广州中原研究发展部

责编 | 梁栋贤