文/图 羊城派记者 陈玉霞

日前广州中原研究发展部发布了广州楼市上半年成绩单——

●一手网签量：同比涨26%，但近六年内排名第四

2019年上半年广州一手住宅网签面积449.31万㎡，同比上涨26%（成交42019宗，同比上涨28%），这主要得益于去年四季度以来一手市场环境优化（包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施），市场活跃度较2018年同期明显提升。此外，春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好，亦为市场打下“强心剂”，买家入市态度更加积极。

但要指出的是，综观近6年同期，该“成绩”仅排在第四位，对比2016、2017年，成交差距在万宗以上，因此今年市场只是回暖，难言火热，见下表↓

●一手网签价：均价稳定为2.7万元/m²

据监控显示，广州2019年上半年一手市场均价为27364元/㎡，基本与去年年末价格持平，保持稳定。其中越秀、天河、海珠和荔湾四个中心区均价齐步上了5万元/㎡大关，从化与花都的均价差距已超过1万元/㎡，见下表↓

●市场供求比：从“供过于求”过渡至“供不应求”

上半年广州市场出现“供不应求”的情况，回顾近6年供求表现，2014、2018两个楼市“冷年”均“供过于求”，而2016-2017热年阶段则表现出“明显供不应求”，而2019年情况与2015年相类似，属于“供过于求”过渡向“供不应求”的“冷转热年份”。

广州中原研究发展部认为，2015年市场走势对判断今年整体市场运行情况有一定借鉴意义，假如今年下半年供应增加，或将刺激市场成交大幅提升。

●区域成交：9区同比上涨，增城“无悬念”排头位

上半年广州一手市场回暖，除天河、黄埔因热点板块供应不足成交回落外，其余9区表现出彩。

其中增城成交131.3万m²（12687宗），“无悬念”蝉联全市成交第一大区，该区大盘科慧花园成交20.47万m²（2237宗）占区域16%的成交，此外永和、新塘等板块亦表现活跃。

南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好，得到越来越多买家关注。此外，由于近年出让地价格提升，加上核心板块（如金洲-蕉门河、黄阁等）供地偏少，不少买家担心后市价格变动，加快入市步伐。

●热点板块：朱村总量大但增长乏力，广钢黄阁增幅强劲

十大热门板块中，金洲-蕉门河板块由于大盘货量足+重磅利好带动，成交总量、增幅均表现优异。

而朱村、永和两个板块虽然总量大，但增幅同比增长不足10%，由此说明两个板块“吸客能力”有所减弱，其中朱村主要原因为除科慧花园外，其他项目新推货不多，以顺销为主，对买家的吸引力降低；而永和则由于配套建设相对缓慢，加上增城“备案价优化”问题解决，不少买家转投其他板块。

此外，今年上半年出现明显“板块迁移”现象。花都区府、奥体黄村两个板块由于近年可售项目减少，成交同比大幅下滑；而“韬光养晦”多年的科学城板块，在保利罗兰国际、科城山庄等项目推出新组团的带动下，成为上半年一手市场“黑马”。

●下半年展望：楼市调控有望稳定，供应量决定成交热度

今年基本面环境可分为两个阶段，以“五一”为节点。“五一”前夕，政府重申“房住不炒”指导思想，“五一”之后，住建部对市场过热城市“亮黄牌”。

从广州表现来看，5-6月份土地市场略有降温，同时一手市场成交也于5月份后回落。预期下半年楼市基本面维持严管基调，保持现有稳定环境，市场买卖双方将保持理性态度。

广州中原研究发展部认为，决定下半年成交走势的重要因素为“新批供应量”。上半年买家购置热情明显提升，但由于热门区域供货能力减弱，买家未能下手，从而影响整体市场表现，假如下半年供应增加，可进一步提升买家入市欲望。

来源 | 羊城派
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