文/图 羊城派记者 陈玉霞

广钢新城里蓄客大半年的一个新盘近日终于推售了，但推售得可谓低调。该盘位于保利碧桂园公园大道旁边，新品有72-100㎡的平层单位，也有98-102㎡的咬合式复式单位。据多位代理该盘的地产经纪介绍，开盘时平层单位售价为5.2万-5.6万元/㎡，复式则要5.3万-5.7万元/㎡。

单从这样的报价上看，该盘开盘价也算中规中矩，与眼下广钢新城主流售价一致。但若是结合其拿地时的楼面地价看，那就有不同说法了。

该盘由AF040206和AF040219两个地块组成，其中前者楼面地价超3.4万元/㎡，后者地价则是广钢新高度的近4.2万元/㎡。这样的地价诞生之后，当时业内人士就预计该盘上市时，开盘价一定要过6万元/㎡，甚至要上8万元/㎡，商家才能赚钱。因为在房地产界有个“定律”，即如果地价占房价的50%，卖房子还有微利；如果地价占比达60%，则基本处于亏本状态。

但随着市场行情的改变，这样的规律也在变。广钢新盘“5万字头”的售价，再次证明，高地价之上，开发商也不敢报出如上述理论般的高开盘价。大家心知肚明，此时，把房子卖出去是极为重要的事情。

实际上，在广州楼市里，高地价不等于高开盘价的项目，也有不少。

比如白云区的恒大御府，楼面地价约2.5万元/㎡，当年开盘的网签价则为3.8万元/㎡；地价占楼价的60%以上；黄埔的越秀保利爱特城，楼面地价超过9000元/㎡，开盘价约为1.2万元/㎡，地价占比近七成；广钢新城的中海和金融街两个楼盘，地价均接近2万元/㎡，但两盘首度开盘时均价也是3万元/㎡，地价占楼价的近六成。

因此可以说，贵价地与高楼价之间不一定是同步对等关系。

一个贵价地项目，想要实现区域新高的楼价，起码需要具备3个条件：一要有拿得出手的产品；二要看供求关系，假如所在区域市场供不应求，新产品才有稀缺性，价格才能定得较高；三要看整体市场环境，2015年上市的贵价地项目的定价不敢开得如预期高、多数项目的成交不如预期好，足见调整中的市场环境、供求关系等对他们造成的影响。而今广州楼市里众多楼盘开价平和，照样可以说明商家对目前整体楼市环境的谨慎。

来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤