文/图 羊城派记者 詹青

案例来源：广州市房地产中介协会

案例回放：

业主李先生通过某中介公司促成与买家钟先生签订房屋买卖合同，其中约定业主同意佣金从尾款中扣除的格式条款，其后，钟先生向中介公司支付了尾款3万元。

后因房价上涨，业主不愿意继续履行合同。

买卖双方又私下签订《解除合同协议书》，其中明确买卖双方自愿解除买卖合同与补充协议，李先生返还钟先生定金等事项。

当某中介公司事后知晓并向李先生催讨佣金无果后，中介公司依约将代管的尾款转成佣金。

李先生随后向法院起诉，要求中介公司返还尾款3万元。中介公司提起反诉，要求法院确认尾款转佣金行为的合法性，并要求李先生支付剩余佣金及滞纳金。

最终法院经审理判定中介公司胜诉，收回剩余佣金及滞纳金。

案例分析：

根据《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案业主李先生与买家钟先生已经由中介公司居间成功，不管买卖合同是解除还是履行，中介公司都有权依约收取佣金。

也就是说，本案只要佣金确认书没有约定其他特殊的支付条件，且有明确的证据证明中介对解约或未履行没有过错，中介公司就达到法定收取佣金条件。

在本案中，买卖双方解约纯属自愿，与中介公司无关，不影响中介公司收取佣金。

总结：

自愿解除合同，不影响中介收取佣金；

一方违约解除合同，违约方需支付佣金。

记者追问：

房子买不成我够伤心了，为什么中介费还得照给？

买房子是大宗交易，定金、中介费也是一笔不小的支出。

但是 ，交易到一半的时候，常常会出现一些意想不到的问题，导致交易不成。

对于交易不成，佣金该不该给的问题，这也是中介与买卖双方官司频生的主要原因。

通常中介都主张居间代理在买卖双方签约一刻即已实现，因此中介费还是要交，因此也屡屡出现交易不成中介追佣的诉讼或仲裁案件。

而一般，按照定金合同和居间合同的约定，这样的官司，常常买家会输。

如果是违约方的话，往往意味着不仅仅要赔付或者损失定金，还要额外支出一笔中介费，真是“衰”到了极点。

有中介提出：交易不成、佣金全退

正是市场有这样的痛点，也有中介提出承诺口号：交易不成，佣金全退。

广州链家地产客服部经理陈伟娟告诉记者，“交易不成，佣金全退”这个服务承诺在去年12月20日推出，至今为止共发生4宗的退佣个案，若全额收佣，佣金总计18多万元，他们一共退回8万多元佣金，余下10多万元的佣金也不再追收。

据介绍，这四宗交易不成的原因涵括了时下交易不成功的各个方面。

第一宗交易是买家贷款审批下来的贷款成数不足，无力现金凑齐差额补足楼款；

第二宗交易则是涉及税费优惠，业主一开始称是“满五”“唯一”，后来到交税阶段才是家庭成员另有一套住房，不符合税务优惠，由于楼价较高，无法就税费负担达成一致而解约；

第三宗交易则是客户对房屋素质尚满意，但是后来在过户时得知土地年限剩余不多，因此提出解约；

第四宗则是买家从别人处得知房屋曾出现非正常死亡的事件，虽然经纪从公安、新闻报道等多处都无法确证相关事实，最终买家坚持提出退房。

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退佣服务虽好，买卖双方仍要谨慎

“交易不成，佣金全退”的服务，显示了中介行业更好的服务水平，值得提倡。

不过，交易“挞Q”，中介佣金可全数退回，买卖双方就可全身而退吗？

资深行业人士表示，一旦交易不成，矛盾焦点并不是中介与买卖双方的追佣问题，而是买卖双方对合同解除、违约责任认定以及违约金计算的争议。

以一笔楼款为400万元的交易为例，佣金2个点，中介费为8万元，签约交10%，楼款为40万元，如果交易不成，无论是没收定金还是双倍退定，以及按日支付总楼款0.05%的违约金，交易不成的金钱损失远超过退回的中介费。

至于因交易不成而产生的时间成本和因楼市变动而造成的损失，更是不可估量。行业人士认为，由于交易过程还是会产生诸多不可预见的风险，交易双方还是应该审慎做出决定。

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