“南沙明珠湾区，有盘在卖吗？”

“是你的话，你最想买南沙哪个楼盘？”

“你觉得南沙那边，价值最高的地方在哪里？”

……

最近，关于南沙置业方面的咨询越来越多。为了相应大家的热烈关注，以下这篇稿件，可为入门“扫盲贴”。

简单来说，南沙有四大板块值得关注

简单来说，置业南沙比较值得关注的是：明珠湾、南沙湾、庆盛以及金洲蕉门商圈这四大板块。而这四大板块最核心部分，都有对应的自贸区区块。

在此科普一下，广州南沙是属于广东三大自贸区之一，但并不意味着南沙的每一寸土地都在自贸区范畴内。南沙自贸区只有七大片区，并且都有明确的界限，具体分布如下图。

只有在自贸区范畴内，才能更充分享受自贸区相应的红利。比如金融及融资租赁扶持、企业税收优惠及人才税负降低、租房补贴、中小企业租金补贴、学术经费补助等。

所以买南沙的房子，尤其是投资置业时，需要留意该产品是泛自贸区板块，还是在真正自贸区里。

比如金洲蕉门商圈为泛自贸区板块，蕉门河中心区区块才是真正在自贸区范畴。

明珠湾区，是近几年南沙炒得最热的一个板块。

由四大组团构成，其中明珠湾起步区才真正在自贸区范畴。

明珠湾起步区，规划重点发展总部经济、金融服务和商业服务，是南沙自贸区七大片区中唯一一个商务CBD模块。

目前已有不少企业进驻，且该板块紧靠金洲蕉门商圈，通过凤凰桥，10分钟车程内可以畅达金洲蕉门各大商场，又有18号线和22号线并线贯穿，未来可期。

目前明珠湾起步区内只有两个楼盘：南沙金茂湾（住宅早就卖完了），中交汇通中心（商业项目，没有住宅）。去年10月又出让了三宗宅基地，但暂未开发。

庆盛板块，南沙新晋潜力股。是以庆盛枢纽区块（自贸区）为核心的、集“高铁+地铁+高速”等于一体的交通枢纽。其中，庆盛高铁站，是继广州南站之后，广州的第二个高铁站，可坐高铁直达香港西九龙。

根据规划，庆盛枢纽区块定位为粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心。

2018年，香港企业新鸿基地产已在该板块拿地，并计划打造一个标杆商业项目。此外，香港科技大学已确定落户于此，最快两三年后开始招生……

但目前整体上，庆盛枢纽区块除了交通，其他均处于待开发状态，暂无一个商品房。但泛庆盛板块则有个两个楼盘：美的云筑和中海熙园。

中海熙园是个全新楼盘，规划打造中式低密度纯叠墅区，主推改善型产品，建面约130-140㎡，开盘时间及价格待定。而美的云筑，去年年底已开盘，主推93㎡和115㎡单位，均价19000-23000元/㎡。

南沙湾板块，是以南湾区块（自贸区）为核心的板块。

即传说中的富人区，游艇会、高尔夫球场、南沙大酒店，以及规划中的邮轮母港等都集中在这个板块。

该板块最大的特点，就是环境优越、优质资源集中，所以这个板块的房价都不便宜，个别项目早已破3字头。

当前在售的热盘主要有：南沙湾御苑、星河山海湾和中交蓝色海湾。

其中星河山海湾靠近地铁口，且产品选择多，当前主推84-136㎡高层洋房、132-178㎡多层洋房，283㎡复式以及275-433㎡别墅。其旁边的南沙湾东苑住宅产品早已售罄，当前主推的是商铺，户型涵盖40-80㎡单位，可明火。

金洲蕉门商圈，即以蕉门河中心区区块（自贸区）为核心的商圈。

该板块楼盘最为集中，密密麻麻，但由于各个楼盘所处的地段、周边环境以及产品本身硬伤等多重因素影响，所以不同项目房价差异明显，跨度比较大。

比如刚需产品越秀滨海新城均价仅16000-17000元/㎡，93㎡单位总价仅约150万元；阳光城丽景湾均价也仅18000元/㎡，86㎡三房总价约154万元。

而主打改善型产品，如保利半岛，项目所处环境优越，且旁边就是华师附二中，所以价格也略高，主推97-117㎡复式产品以及135-153㎡叠墅改善型产品，总价350万元/套起。

金洲蕉门商圈也是南沙教育、医疗、商业、交通等生活配套最为完善的一个板块。具体，我们可以逐一探讨。

教育

早期南沙省一级小学只有1所（南沙小学，两个校区）；省一级中学也只有一两所（如其第一中学）。PS：从2006年起，广州不再对义务教育阶段公办学校评估等级。

南沙大力推进教育是在近5年，并引进了不少公立名校。其中，华师附属系名校已投入使用。当前，南沙在建的公立学校有7所，基本都是预计近两年投入使用，包括广大附中南沙实验学校（广大附中）、广州外国语学校附属小学（广外附小）、广州市二中附属南沙实验学校（市二中）等业界响当当的名校。

此外，南沙还引进了一些国际学校（民办），包括口碑比较好的广东外语外贸大学附设南沙外国语学校、广州修仕倍励国际实验学校、南沙区梅沙双语小学等。

从分布来看，南沙这些名校主要集中在金洲蕉门商圈、明珠湾区以及南沙湾这三大板块。进港大道两侧也新增了两所学校，但暂少了名校的光环。

目前，南沙学校招生也是遵循“就近上学”原则。以2018年秋季招生计划为例，华师附小对应的地段生仅是南北台社区居委（只限于星河山海湾、优山悦海、东苑、碧桂园海湾1号）和鹿颈村。

广外附小对应的地段生，仅为海庭社区居委（滨海花园、滨海水晶湾、滨海郡城、广隆苑、心意华庭）、广隆村。PS：该学校预计今年才投入使用，2018年学生暂入读实验小学。

小升初，紧靠名校的地段生也有优势。比如华师附二中2018年初中部招生分两类：①地段生：学生户籍地与学校距离原则上5公里以内；②“指标到校+电脑派位”，即将招生指标分配给各个小学，若符合条件人数少于该类招生计划数，则全部录取，否则采取“电脑派位”。

所以如果置业冲着名校来，就得了解这些名校的分布，以及他们招生的大致范围。否则可能买了“豪宅”，对应的却是“村级小学”，如南沙金茂湾对应东湾村小学。

医疗

目前，整个南沙投入使用的三甲医院只有1所（中心医院，或称广州市第一人民医院南沙医院），并且于2008年才投入使用。难怪此前大家常吐槽：在南沙，生个孩子都要往番禺跑。

预计近几年投入使用的三甲医院有3所：中山大学附属第一（南沙）医院、广州市妇女儿童医疗中心南沙分院、广东省中医院南沙医院。此外，去年7月份又正式引进1家三甲专科医院：中山大学附属（南沙）口腔医院。

至此，南沙已确定的三甲医院，有五所。

从分布来看，这五所三甲医院主要集中在两个板块：明珠湾区和金洲蕉门商圈。其中，中山大学附属第一（南沙）医院于2018年7月已正式动工，占地面积约15.6万㎡，规划病床1500张，总投资约48亿元，预计2020年投入使用。

商业

目前南沙的商业配套仍不太成熟，整个区域的大型商场一只手都能数得过来：万达广场、今洲广场（今洲新天地）、华汇广场、风信子。

其中，风信子跨境商品直购体验中心（首期）位于金洲地铁口旁。开业之初，曾经火爆到要排队进场，如今人气很一般了。

今洲广场（今洲新天地），处于金洲板块，曾经两分钟就可以逛完的商场，如今重新装修后有种咸鱼翻身的既视感，终于像个“商场”了。

华汇广场，位于进港大道旁，南沙碧桂园对面，也算金洲商圈的范畴。而万达广场，则是南沙当前集吃喝玩乐于一体的最大商场，位于金洲和蕉门两大地铁站区间。

离华汇广场不远处，碧桂园还有个楼盘——碧桂园玺悦有一手房源在售，近期预计加推压轴楼王6号楼，户型以84-113㎡单位为主，预计带装修均价24000元/㎡。

未来，位于金洲地铁口附近的越秀总部广场，还会打造一个大型商业广场。

整体上看，无论是当前还是未来，金洲蕉门商圈依然是整个南沙的核心商圈。

交通

目前途经南沙并已投入使用的地铁路线，只有1条（4号线）；在建的地铁，也只有1条（18号线和22号线的并线）。主要贯穿金洲蕉门商圈、明珠湾区、南沙湾以及庆盛板块。

值得注意的是，18号线和22号线，国内首批设计时速160公里的高规格地铁线路，最高时速也是预计160公里/小时，未来有望实现30分钟从南沙到主城区。

18号线是广州重要的经济动脉，由北向南依次串联起珠江新城（冼村站）、琶洲总部基地（琶洲西站）、万博商务区（南村万博），以及南沙未来CBD明珠湾区（横沥站）。

但18号线在南沙只有两个站点：横沥站和万顷沙站。横沥站周边处于待开发状态，没有一个商品房；万顷沙站周边仅有两三个楼盘，且离地铁口较远。

此外，传说中的南沙区域内环线15号线，目前还有不少项目拿来作为卖点，事实上15号线规划暂未落实。2018年9月有官方文件指出，15号线并未纳入国家批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）》。不过一旦条件成熟，官方也会积极推进。

除了地铁，南沙规划有两大交通枢纽，一个就是上述的庆盛板块，另外一个在万顷沙。未来，深中通道在广州的出入口也是在万顷沙。但万顷沙目前基本处于待开发状态，有待后续持续跟进。

最后总结一下，到南沙看房：

• 明珠湾起步区最值得期待，但洋房断货了；

• 金洲蕉门商圈，配套成熟适合居住，但楼盘鱼龙混杂得学会淘；

• 南沙湾区块，环境好但置业门槛不低；

• 庆盛枢纽片区，暂无商品房，泛庆盛板块也仅只有两个盘，选择性少。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青