案例回放

陈某和张某为同母异父两兄弟，共同拥有天河区某物业，各占1/2产权。2015年1月18日，他们共同委托某中介公司放盘。

次日，买家马某与陈某协商签订《房屋买卖合同》并致电张某，张某承诺会补签合同。

马某担心张某拒绝签约而遭受损失，故要求陈某签订《承诺书》，约定：“若由于张某不签订合同导致合同无效的，陈某向马某双倍返还定金4万元，并赔偿因支付中介服务费遭受的经济损失2万元。”

马某与陈某签订合同后，分别向陈某与该中介公司支付2万元作为定金与中介服务费。

事后，张某因房价上涨拒绝与马某签订《房屋买卖合同》。在协商无果的情况下，马某依约将陈某诉至法院，要求其赔偿损失。

法院经审查，该房屋为陈某与张某按份共有，《房屋买卖合同》上没有张某签名确认，且张某拒绝签约，陈某也无法提供张某的委托代理证明，故《房屋买卖合同》无效。

但因马某与陈某另外签订了《承诺书》，并已支付了定金和中介服务费，最终法院判决《房屋买卖合同》无效，陈某应当向马某双倍返还定金4万元以及赔偿经济损失2万元。

案例分析

《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

若房屋产权存在多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则会使合同存在瑕疵，并有可能导致合同无效。

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒消费者：买家在购房前,可要求业主出示由房地产管理部门提供的产权查册信息，以了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，应当让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的效力。

若在签订合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售的，买家可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订合同的共有人承担违约责任（可约定相应的违约金），以维护自身的合法权益。

来源 | 广州市房地产中介协会
责编 | 冯茵