文、图/羊城派记者 詹青
公寓个人可买了，这个消息让很多人的心又蠢蠢欲动起来。
毕竟，公寓便宜啊。
这不，这几天羊城派记者就收到不少咨询信息——
看看，公寓的上车门槛多低，30多万的“零花钱”完全可以买一套投资。
以30万的投资总额，1000元的租金计算，大约是4%的租金回报率，比起住宅普遍只有2-3%的回报率来说，是略微高一些(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。
但是，回报率能简单这么算吗？
因为公寓无论自住、出租、交易都有有别于住宅的“隐形成本”，如果不注意这些，你的数学题可能分分钟会算错呢。
第一：隐性成本不能不知
公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火
住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。
首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。
此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。
有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
但是，假如你是投资并拿来出租的，你还要算另一个成本，物业管理的成本。
商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达6-15元/㎡，个别项目甚至20元/㎡。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低，空租的成本会更高一些。
第二：出租也要交重税
公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高
住宅：不能办公，但租赁税费稍低
公寓买回来一般都是用于投资出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。
但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。
办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。这里还要特别提醒大家，合同金额指的是租期内的总租金，不是指每月租金。
租赁税费方面，住宅租赁税费按月租4%-8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%-14.3%这个范围计征，具体是：低于1000元（不含）则按每月租金的6%计算，1000-2000元（不含）按月租6.7%计，2000-20000元（不含）按月租8.7%，高于20000元（含）则按租金的14.3%计算。另外，出租房屋时，住宅是免征土地使用税，而非住宅还要征收的，土地使用税的每月税额=应税土地面积×该地段税额标准/12，其中应税土地面积按产权证上记载的使用权面积计算。
案例：
住宅月租2500元，每月租赁税费×6.7%为167.5元；而公寓月租2500元，每月租赁税费为217.5元。若按两年租期累计下来，公寓要多交1200元。
第三：转手税费差别大
公寓：交易税费惊人
住宅：如果是唯一住宅，成本很低
这个是一道必须细细算好的数学题(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。
公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。
土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。这是什么意思？意思就是说，假如你投资的这套公寓增值很快很好，那么，你要被征收的税就可能越多。
此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。再加上其他的税种，15%-20%的税是非常普遍的情况，甚至更高(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。
而相比而言，住宅的交易税费，最贵的要算是144㎡以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。
而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90㎡以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低的仅需2%左右则可。因此，可能同时一样的100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费差额就要相差十多万之巨。
住宅和公寓交易的税费差别非常大↓↓↓
转手不容易，收益可能还不如零钱理财
算了上述几道“数学题”之后，很有必要提醒购房者，尤其是“小白”们，购买公寓与购买住宅的思维要完全不同。
很多人买房子并不看重租金，看重升值能力，但是公寓不是。买公寓你要非常注意租金！租金！租金！
重要的事情说三遍，因为这几乎是决定公寓成色的核心元素(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。
假如没有可观的租金收益，那么，持有的“隐形成本”会让你没有着数。更重要的是，租金收益不好的话，转手的难度也会更大。
再加上“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤