不得不说，买房有时候是一个艰难的抉择，毕竟要在钱包和颜值上拉锯。

比如有一个很多人都会问到的问题：买市区“老破小”还是买新区“远新大”好，买哪个好？

对于这个常常让人纠结的购房问题，该怎么做选择呢？

我们不如来用案例说话吧。

今日案例：

• 价格：首付60万元，总价200万元左右。

• 考虑区域：①市区老破小 ；②近郊黄埔、番禺二手房；③南沙新房。

• 考虑楼盘：阳光城丽景湾熙悦

• 其他条件：首套房

• 目的：投资

放眼广州，首付60万元、总价200万元的确有不少选择。

但要选到心水好房，还是需一番对比琢磨。

那么到底是选市区一房一厅老破小，还是黄埔、番禺这些近郊的二手房，亦或是选择新区南沙的大三房？

今日就来探讨一下这个选择题！

市区老破小：首选学区房

广州老城区越秀、荔湾、海珠，肉眼可见已成型的便利配套和交通。

即便是设施落后、房型老旧的老破小，但是地段支撑之下，房价始终居高不下。

所以投资市区老破小确是抗跌性最强，可实现稳步增长的选择。

投资市区老破小一个重要思量因素是——教育资源，这也是很多人挤破脑袋“进城”的重要原因之一。

买家可以从教育资源丰富老大哥越秀、荔湾的名校入手，搜罗附近的旧小区。

如越秀区，省一级小学数量为全市第一，就可以根据名校选择附近的小区。

如可以根据登峰小学顺藤摸瓜，选择金麓山庄。

金麓山庄距离小北地铁站约1公里，有46㎡的一房一厅，总价185万元，楼龄15年。

其实广州主城三区的良好配套之下，一直受租房族的追捧，租金高，回报率高。

因此，买家可以根据租房情况来定位投资老破小。

如海珠区的金碧花园，在今年的4月份租金回报率已高达1.55%起。

也可以考虑房源较多的海珠赤岗板块，其地铁沿线周边小区很受租房族青睐。

该片区的租客有住家客、毕业生、以及周边上班的白领。

住家客多选择两房单位；毕业生则喜欢合租4500-5000元/月的三房；至于上班族则喜欢在3800-4000元/月的电梯一房。

类似赤岗的还有客村、中大附近，这些区域的租金回报率都不错。

据房产中介表示，这些区域很多都能实现全年不断租。

近郊二手房：置业热区黄埔、番禺你选哪个好

近郊的二手房，200万元总价亦有一定的选择。

我们就挑选一下最近的置业热区黄埔、番禺，来逐一分析。

黄埔区：可以沿着6号线走

自2014年原萝岗和黄埔合并之后，如今黄埔区分为五大热门板块，分别是：老黄埔板块、萝岗区府板块、科学城板块、长岭居板块、知识城板块

老黄埔与天河接壤，靠近珠江新城，主要为5号线鱼珠至文冲段，单价基本4万以上，200万元总价房源基本难找。

另外，萝岗区府板块产业支撑下，发展较成熟，200万元左右也是难觅。

1998年，广州科学城被定义为广州市重点规划的高新技术开发区，经过近20年发展，目前已有过百家世界五百强进驻。

自2010年开始科学城板块有新房推售，这两年板块开始逐步出现二手房。

这些二手房大多是大发展商、小区新，环境整洁，自住投资均适宜，但总价也不低。

200万元左右的预算，买家可以沿着6号线走，找科学城二手的两房，但选择较少。

如奥园春晓，76㎡的两房，总价已到218万元。

再远市区一点的长岭居板块、知识城板块，其实很多刚需买家集中在知识城板块。

加上21号线会在明年年底开通，届时将连通知识城和天河城区，预计会有一波上涨趋势，可考虑在21号线开通前入手知识城。

知识城目前很多新房均价2万元/㎡起，价格亦符合预算。

番禺区：可选华南板块、市桥板块

番禺是最早一批获得广州外溢利好的区域。

番禺的二手房交易量大，流通性好，是广州二手房交易最火热的区。

200万元左右的总价，投资番禺二手房选择还是挺多的，置业可选择华南板块、市桥板块。

番禺承接广州主城区的居住人口，聚集了很多广州的中产阶级，特别是华南板块，房价亦是最高的。

华南板块早年崛起主要靠楼盘，还成就了华南“八大金刚”，都是大社区，依托万博商圈，配套逐渐完善。

在华南板块，可选择自在城市花园以及诺德中心城。

这两个小区均是电梯楼物业，两个小区楼龄都较新，200万元左右可买到68-80㎡的单位。

另外，市桥作为最靠近市中心的番禺成熟板块，也可考虑。

目前市桥板块的旧楼基本都在2字头，离地铁比较近的，房价去到2.5万-2.7万元/㎡都有。

市桥南是富人区，均价基本已到2.3万元/㎡。

当然，市桥在外围区学位算是充足，粉丝朋友投资市桥可参考周边学位。

如康乐园和康裕园，楼体较旧，但对口市桥中心小学，为省一级小学，链家网报价215万元起。

另外，洛溪已启动旧改，近来也有控规利好出台，改造后会带动一波涨价。

远郊南沙：利好很多，首选当红板块当红盘

南沙近年对很多投资客来说可谓是“当红炸子鸡”。

南沙分为黄阁、金州、蕉门河、南沙湾、明珠湾五大板块。

发展较成熟的是金州板块、黄阁板块和南沙湾板块。

投资南沙可以考虑位于黄阁板块的庆盛枢纽，其定位是TOD综合体。

未来庆盛枢纽汇聚地铁、有轨电车和高铁，连接香港、深圳、广州市区等城市。

加上确定会建立香港大学分校，将来会承接香港的产业，规划定位很高。

考虑到200万元预算，买家可选择80㎡房源，自住投资都可以。

实用率高的万科海上明月，或者近地铁的南沙水恋，均可考虑。

另外，目前较热门的板块是位于南沙新区明珠湾起步区灵山岛尖。

明珠湾起步区规划建设为现代金融服务集聚区、总部商务办公区和钻石水乡居住社区等功能区。

今年灵山岛尖拍地不断，而且都是做豪宅为主大房企拍下。

加上近年板块出了不少新规划配套利好政策，虽明年才有项目开售，不过区位火热，值得观望。

大体量的阳光城丽景湾，此项目近年涨幅较少，持续走刚需低价路线，亦可入手，作为长期持有。

虽然南沙近年规划利好不断，但目前配套还不完善。

规划落地需要时间，因此投资南沙，必须做好至少5年的长期持有准备。

总结：

• 总的来说，市区老破小已有成熟配套“打底”，可保证持续平稳增值。

• 近郊二手房，可选择地铁沿线项目，投资自住均适宜，升值亦不会差。

• 远郊南沙，还需看规划，需做好5年以上持仓准备。

来源 | 广州楼市发布
题图 | 视觉中国
责编 | 詹青