一手的维权方式比较被动，在整个购房的过程中，基本是开发商主导的情况，购房者没有议价权，甚至也没有合同的修改权。

但是就算是这样，也不能闭着眼睛签合同啊，该争取的还是要争取！

广东南方福瑞德律师事务所的曹纯珂律师表示，比较典型的法律纠纷问题主要有：购房资格问题、信用贷款问题、逾期交楼、迟延办证、装修质量有问题、规划不落实等。

如果遇到了这些问题，而签名的合同没签好，没有写入约定，后续购房者要维权，还是很麻烦的。

第一：购房资格、信用贷款问题

购房资格、贷款资格这两类问题，一般的情况是因为购房者轻信销售承诺，导致交了定金后却无法签约、无法办理贷款、无法支付首付款、更无力一次性补足全部房价款等问题。

这类型的问题，购房者自身也将面临相应的违约责任。

因为购房者本身具有审慎的注意义务，不能光把问题归结于销售人员的承诺。

而且，往往在销售环节中，销售只会作出口头承诺，购房者想要起诉开发商欺诈，是很难还原客观事实的。所以这种情况下，购房者主张退房是很难被支持的。

第二：逾期办证、迟延办证问题

关于迟延办证、逾期交楼，这两类问题相对比较好处理。

在购房合同的条款中，一般有约定逾期交楼和逾期办证的违约金。

如果开发商真的存在迟延办证或者逾期交楼的问题，购房者只要掌握事实证据，可以证明开发商已经过了办证时间、交楼时间，一般发律师函或诉讼都能获得有效的处理效果。

另一种情况是因为开发商自身因素、工期延误等问题，导致影响了整个工程的推进和后续办证。这种情况下，开发商也会面临相应的违约责任。

第三：装修质量问题

房屋装修质量出现问题，这也是在购房者诉求中比较常见的一种。

一般来说，出现墙体脱落、渗水等质量瑕疵，如果是能够通过整改恢复到可使用状态的话，购房者只能主张相应的违约责任，例如要求开发商赔偿在使用期间、整改期间或实际收楼期间，所产生的另行租赁其他房屋的费用。

如果一直整改不成功的话，购房者主张要求开发商承担相应的责任，例如解除合同。

但是，这种解除合同的条件，一定是很苛刻的。除非房屋质量瑕疵很严重，已经影响到房屋使用了。

第四：规划不落实问题

规划不落实问题，一般来说维权效果不太好。

原因一：开发商跟购房者签的合同，对购房者本身来讲就不是很有利，因为它不会涉及到这些条款。

在销售环节中，虽然开发商向购房者承诺，一些教育资源将会落地到楼盘附近，但这种承诺，通常是不会写进购房合同的。这种承诺，在销售环节中不属于要约。

所谓的要约，就是开发商和购房者签订的合同条款的组成部分。也就是说，这种承诺不是合同条款组成部分。

原因二：法院不会因为购房者诉讼，就要求开发商来处理这个问题。

法院只能通过购房者诉求，来判定开发商应该承担的相应违约责任。

在实践中，这种问题一般都是通过主管部门来协调，或者通过业主跟开发商谈判来解决。目前在广州很少有成功的案例。

所以，实际上购房者要规避风险，最好是在签约之前，到相关的主管部门去核实这些问题。

第五：双合同问题

双合同有法律效力吗？能不能通过主张双合同无效来要求退房款？

曹律师说道，按照目前现行的法律规定，双合同只是违反了地方的政策，但不属于法律规定的合同无效的情形。

根据之前广州法院的判决：在开发商存在违约的情况下，法院会将装修款认定为购房款的一部分，按照所有的购房款，包括装修款来作为违约金的计算基数。

这其实是在开发商违约的情况下，保障了购房者的利益。

购房者能不能通过主张双合同无效来要求退房款？答案是不能。

虽然双合同问题产生的不利，对于购房者来讲，确实是不公平的。

但是，双合同是基于双方自愿的情况下签订的。而且，对于双合同可能会给购房者带来的增加购房成本、未来转售房屋的税务成本等不利因素，购房者实际上是了解的。

在这种情况下签订的合约，购房者主张合同无效要求退款是难以被支持的。

第六：降价问题

因为降价而维权，实际上是不合理的。房价的涨跌，是市场决定的。至于那些打砸售楼处的维权者，其实是缺乏法律意识的。如果执法者严格一点的话，维权者很可能会被治安拘留，情节严重的话，甚至涉及到刑事犯罪。所以，这种维权是不合理的。 

买房是件大事，你如果想避免入坑的话，一定要通过学习了解这些事情。

最后，来看看律师的建议：

1、为了防止后续产生纠纷，购房者可以在买房过程中留下必要的证据。

2、不要太过依赖销售人员的口头承诺，而是要看真真切切写进购房合同的条款。

3、销售的名片、楼盘的户型图、宣传单张等资料，也可以作为资料保存。

4、在签约的过程中，一般不建议购房者签署空白条约。如果必须要签，购房者可以要求通过拍照、录音等方式，保留开发商承诺的证据。

来源 | 广州PLUS
题图 | 羊城晚报资料图
责编 | 詹青