文/图 羊城派记者 陈玉霞

广州一直在大力培育租赁市场，楼市因此而新增了不少租赁房源，但也出现了类似“明租实售”、出售“使用权”等异形现象。

近日，广州市住建委和市国规委联合起草了《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》并公开征求意见（下简称《通知》），建议规定自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押；租赁住房在项目宣传推广时，不得出现“名校”、“首付”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样；新增租赁住房租赁合同期限不得超过20年，一次性收取租金的不得超过1年。

目前，广州楼市中还有不少花样类似产品“在售”。有业内人士认为，该意见稿对规范租赁市场管理有积极作用。

出售使用权产品现在仍有不少

征求意见稿同时规定：房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请登记，不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押。

目前，与上述草案中提及的类似物业，在市场上有不少，这种房源多以“公寓”形式出现。在番禺、黄埔及白云等区就有一些开发商与当地村集体联合开发项目，推出市场的产品，面积往往都比较小，三四十平方米至七八十平方米不等，带装修。

这类房源只有三四十年的使用权但无产权，买家需要一次性或分期几期缴纳三四十年租金。以番禺地铁旁一个项目为例，该盘目前还在推售，一套20多平方米单位，总价为40万元，首付三成12万元，其他款项则根据合同约定支付，“买家可获得30年的居住使用权。”

市场中还有一种与《通知》类似、出售使用权的楼盘，不过，它们的用地性质为商用而非住宅。其用地使用期为四五十年，去年广州出台“3·30”商用新政规定，每个单位不得小于300平方米，因销售难度较大，商家便将产品面积改小、并出售使用权，单价万元出头，40年使用权总价为五六十万元，受到不少“买家”追捧。

至于意见稿中提及的“自持租赁住房”，不论是中原地产项目部总经理黄韬、还是合富辉煌商业公司总经理张智聪等业内人士都表示，眼下这种物业并不多见，对于土地竞拍要求开发商自持运营部分，“那就很考商家的租赁运营能力了”。曾竞得多块自持用地的万科表示，以前在广州并没有操作过这类卖几十年租赁权物业，现在有了新政策，公司更不会有这种销售模式了。

广州发文规定：租金最多一年一收

此征求意见稿对三种物业有了明确规定，它们分别是：《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经国土规划部门批准改造的租赁住房及其他新建或改造的租赁住房。

这些物业的租赁合同期限均不得超过20年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金的两倍，一次性收取租金的不得超过一年。

广州克而瑞高级分析师肖文晓对羊城派记者表示，出售长租物业使用权，以往多见于商办用地或工业用地的自持部分，另外就是不能办理不动产权证的村集体物业。现阶段广州“竞自持”商品住宅楼盘是否有类似操作，目前尚无确切数据，但鉴于自持住房于传统开发模式的“鸡肋”性质，不排除个别开发商会有“打擦边球”的企图。

“政府对自持商品房严格监管是非常必要的，此类竞自持地块是开发商通过招拍挂公开拿下的，自持部分不得分割销售和变相销售是地块出让条件的一部分，如果放任开发商突破这一红线，不仅破坏了竞争的公正性，也会衍生一系列的非法‘售后’问题，势必扰乱正常的市场秩序，不利于市场的健康发展。”

律师说法：

超过20年租期部分不受法律保障

目前广州市场中出现的卖使用权的项目，与买家签订的大多是20年租期的租赁合同。广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示，从法律的角度上看，这种对房屋产权不做处分，只约定使用权的合同，在实质上都是租赁合同，必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。超过20年租期部分，在法律上是无效的。

这种只有使用权的房子，在房屋因为征收、征用或者因其他原因灭失的情况下，购买者能够得到的补偿或者赔偿非常有限，除非在合同里约定了高额违约金。此外，因为没有取得产权，房屋的升值和保值功能，购房者也是完全没有办法享受到的。  

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