文/图 羊城派记者 陈玉霞 

近期，广州楼市里又出现了一种“网红款”公寓，这个位于番禺长隆地铁站旁边的公寓，由国内龙头房企开发，据称只“卖”30年的使用权，一套公寓，四五十万元就能搞定，追捧者很多。

番禺“卖”使用权的公寓有很高的人气 

实际上，这并非广州楼市里的第一个。

四年前，亚运板块里就有个亚运源筑，卖的是公寓35年的使用权。目前，在番禺还有南浦时代等项目，均是“卖”30年左右使用权的物业。

4年前的亚运源筑也很受市场关注，当时单价六七千元 

这些只有使用权的项目，有个共同点，即项目所在地块其实是某个村的集体用地，开发商与村集体合作，由开发商包租三四十年使用期，然后进行统一规划报建，把建成的房子一次性收取30年左右的租金、租给其他市民。 

●那么，“购买”这种物业，究竟有无风险？

广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示，从法律角度看，这种对房屋产权不做处分，只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”，必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分，在法律上是无效的。

与村里合作的物业，只有使用权，签的是租赁合同

这种只有“使用权”的房子，在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下，购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限，除非在合同里约定了高额的违约金。此外，因为没有取得产权，房屋的升值和保值功能，购房者也是完全没有办法享受得到的。

签订租赁合同，超过20年租期的部分，就无法律保障

作为出租方，一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而，在房子还没有建起来的时候，这种产权和授权都是待定的，存在变数。

对预付大量资金的“承租方”来说，如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权，又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话，《租赁合同》实际上也无法顺利履行的，“购买者”无法取得房屋的使用权，只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。

房子还没建成，要注意也会存在一定变数 

不过，即便对待建房屋提前签订《租赁合同》，也并不违反法律的强制性规定。

●作为消费者如果要“买”这种物业，如何才能确认物业的合法性？
北京大成（广州）律师事务所郑文双表示，对于一个房地产项目，消费者是可以要求看五证，即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。

“买”村里还未建成的房子，也要查看项目的上述几个证件 

但这个楼盘是属于村集体用地的租赁项目，因此是没有预售证的，土地性质应该是村集体用地。

如果获得建设许可，在此地块上盖起来的房子，应该合法的。但这些房子的最大业主是谁，那就要看房企和村集体是如何谈合作的了。

来源｜羊城派
题图｜视觉中国
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