文/图 羊城派记者 陈玉霞 

去年“3·30新政”实施前，广州的一手商用公寓产品销售火爆，它们的使用期限只有40年，但它们带有产权，以后也能在二手市场交易。

而近期出现在番禺汉溪长隆站旁边的某公寓项目，销售火爆，却是另一种性质。

公寓“卖”的是使用权 

只“卖”30年的使用权

这个项目，“卖”的是公寓30年的使用权，即是说，30年后，“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项目所在地块其实是汉溪村的集体用地，开发商与村集体合作，由开发商包租32年使用期，然后进行统一规划报建，把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。

小面积单位只有使用权 

据悉，该盘在售的二期物业，为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位，其中，主力产品是25-33平方米单间，每层4梯30户设计，价格约1.6万元/平方米，带装修交楼。

部分户型的公寓还有反租服务，“业主”前5年可以获得77元/平方米·月的保底收益，这笔钱发展商会每月支付给‘业主’。

多数单位总价四五十万元，不算太高 

这样的物业，值不值得买？

中原地产项目部总经理黄韬认为，此类型物业的受众要分类看：

●对于自住者来说，如果地段好、配套完善、且由品牌有实力开发商打造，在价格合理的情况下，自住者可以考虑入市。

以一套33平方米、总价55万元的单位为例，55万元可获得30年使用权，平均每月花1527元就能获得相对安稳的生活，这比目前长隆一带的公寓租金便宜不少，但前提是他们能拿得出十几万元的首付款。

自住者要考虑成本及生活便利程度

●对于投资者而言，得算回报率。

我们还是以上述55万元总价的单位为例，前五年有返租，每月可收2541元，此时的投资回报率是5.5%；五年后，“业主”可以继续选择返租或不返租，若不返租，则需自己将物业出租。

从广州链家网可见，目前汉溪长隆板块的四五十平方米平层公寓月租金为2500-3800元。五年后，随着商圈的各种配套设施不断完善，相信租金还有上升空间。

长隆板块楼龄为一两年的公寓，月租2500元+ 

“这种物业，可以将其作为理财产品考虑，若每月有稳定的租金收益，20年左右就能回本，其他时间的收益就是净赚。”黄韬认为，即便这样，投资者也得非常谨慎，“毕竟这是没有房产证的物业。”

汉溪长隆板块还有很多产权公寓在租

还要提醒消费者的是，长隆周边还有像敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都汇等大型公寓项目，供应量大；该长租公寓紧挨汉溪村，里面也有不少经过包装长租公寓，月租金1000-1800元/平方米。

LOFT公寓在该板块也有不少，租金比平层要高些

五年后市场的租赁需求有何变化，现在很难给出定论。另外，未来30年房企对该项目的物业管理如何，也会直接影响房屋的租金水平。

现场的销售人员还说，这种物业可以“转手”，即客人A持有物业数年后想转手，商家是允许的，“只要到我们这里办理转手手续就行。”所以，在转手过程中，房产如果能获得额外收益，也算是其中一个投资回报。

来源｜羊城派
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