图/文字整理 羊城派记者 梁栋贤

素材来源：广州市房地产中介协会

在房产买卖合同签订后，若是买家违约，定金不退回，若是业主违约，则双倍返还定金——这看起来是顺理成章的事情，没想到，张某的房子没买成，却也没收到业主的赔偿。

【案例回放】在未与业主见面的情况下签了约

2016年张某经A中介公司看房，看中一套位于海珠区某物业（下称：该物业），当天签订了《购房要约发出委托书》以127万元购买该物业。

两天后，经纪人高某告知张某，业主在澳门不方便签订《房屋买卖合同》（下简称“合同”），建议张某先在合同上先签署，由其把合同带到澳门给业主签署。于是张某同意并签订了房屋买卖合同，合同由经纪人高某转交业主签名确认。

第二天，高某把卖家已签署的合同原件和定金收据交付张某，同时让其签订了《买卖代理费支付承诺书》。一周后，张某收到高某的电话，被告知卖家提出不再出售该物业要求解除合同，但愿意赔偿违约金。

张某考虑后回复经纪人高某，同意卖方提出的要求，并多次催促经纪人高某约业主见面签订解除协议，但高某每次都以卖家没有时间为由，未能安排买卖双方签订解除协议及商讨赔偿违约事宜。

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几个月过去了，张某仍未与业主解除协议，也未收到业主的违约金，因房价继续上涨，为了减少损失，张某向法院提起诉讼要求卖家继续履行合同。

在诉讼过程中卖方提出司法鉴定的请求，要求鉴定合同和定金收据的签名是伪造的，并在法庭上表示自己从未在A中介公司放盘出售该物业，也从未收取张某的1万元定金。

张某在多方衡量利弊后终向法院提出申请撤销起诉，转而向广州市房地产中介协会投诉。

经核实，经纪人存在未依法查验业主的身份和权限的情况。广州市房地产中介协会按行业自律管理规定对经纪人高某的上述行为向行政主管部门提出行政处罚建议，对于中介公司的管理过失发出整改通知。

【案件分析】经纪人对买家身份有核实义务

根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第四款规定，A中介公司经纪人高某对于合同上卖家的签名负有审核义务，该公司及其经纪人应当在卖方签订合同时，对卖方身份及处分权限履行谨慎审查义务，要求其提出相关证明材料。

本案中经纪人高某，未获得业主的确切委托，就对该物业进行“推盘”介绍给张某，已涉嫌违反上述规定。

在此过程中，A中介公司存在对经纪人高某的管理过失，因经纪人不当的执业行为造成买方损失。对此，买方可通过司法途径向经纪人高某索偿。

广州市房地产中介协会提醒广大消费者：对于卖方的处分权问题，除了通过中介公司核实外，也可以要求卖方提供相应的材料进行查看，如不动产权证、查册表、涉及共有产权的，还应提供其他业主的公证授权或其他同意出售证明。

此外，尽量在买卖双方所有当事人均在场的情况下协商达成一致意见才签订合同，避免出现不必要的纠纷。

当事人提供的各种书面文件，包括合同、委托书等，一定要通过面签、公证等方式确认其签名的真实性； 复印件应当与原件进行核对，避免发生纠纷。

来源 | 羊城派
题图 | 视觉中国
责编 | 詹青