图/羊城派记者 梁栋贤

案例回放：拖了一年，差点损失几十万

2016年12月，买方陈先生通过A中介公司介绍，以120万元购买了梁先生位于黄埔区的房屋，因为梁先生取得房屋尚有9个月时间方满两年，出于降低交易成本的考虑，陈先生与梁先生约定，待产权证满两年，即2017年11月后才办理交易过户手续。在签订合同后陈先生向梁先生支付了购房定金24万元及首期款36万元60万元，约定在办理交易过户后，再支付尾款60万元，同时支付了A中介公司中介服务费用。

2017年8月，梁先生见到房价上涨后，开始反悔继续履行与陈先生的约定。梁先生提出如要办理过户手续，则需与陈先生重新签订价格为200万元的房屋买卖合同，要求陈先生按200万元的价格支付购房款。陈先生认为本次房屋交易的时间应是2016年12月，120万元也是当时房屋的市场价格，同时自己也支付了60万元给梁先生，只是当时未完成交易过户手续，剩下的60万元房款也约定在办理交易过户手续后支付，故不同意梁先生变更合同的要求。

梁先生以中介隐瞒房屋交易信息为由向协会投诉，反映中介公司误导其签订房屋买卖合同，要求解除合同。经协会调查，梁先生的交易是A中介公司在2016年12月促成的，整个交易环节只剩下登记过户未完成。现交易不成的原因主要是2017年房价上涨，梁先生欲反价出售。

在组织调解的过程中，中介协会向梁先生分析了目前的情况：如果梁先生主动违约，是需要按合同约定双倍返还定金48万元；陈先生也可向法院提出因楼价上涨导致120万元不能购买同类型房屋，要求梁先生赔偿因房价上涨而造成的损失（即陈先生除120万元外还需支付的购房费用），另外还有诉讼费及律师费等诉讼成本、因违约需支付的中介服务费用等，并告知梁先生法院的相关判例。

梁先生须支付的费用与赔偿陈先生的金额或会高于楼价升值部分；且梁先生房屋再出售，也未必能够买到其认为的价格。梁先生经过充分考虑后，最终与陈先生协商解决。

案件分析：买房事关重大，应尽快完成合同

首先，房屋买卖涉及双方重大利益，订立合同后尽快完成付款、过户登记及房屋交付等手续，有利于防范交易风险。如果交易时间过长，则容易因房价波动、债务纠纷等产生风险。本案的房屋买卖合同促成时间为2016年12月，房屋当时的市场交易价格为120万元，但买卖双方出于节省税费的考虑约定2017年11月才办理交易过户手续，故因延迟交易而引起的相关责任与风险（即房价有可能发生的波动），理应由交易当事人承担。

作为买卖双方，房屋买卖合同是在公平公正的条件下签订的，双方都应该遵守约定。根据《合同法》第八条 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同” 规定，因房价波动而主动提出要求变更合同重要条款，须经双方协商同意，若有一方不同意修改，则提出修改一方就有可能承担因此而产生的违约责任。

作为专业的中介机构，应告知买卖双方延迟办理交易过户可能产生的法律风险，避免出现不必要的纠纷。同时，中介机构在提供中介服务时应当严格按照法律法规的规定进行操作，不得协助、怂恿当事人签订阴阳合同。

来源 | 广州市房地产中介协会
责编 | 梁栋贤