文/图 羊城派记者 詹青

目前，很多一线城市的房子是“限售”的，广州的房子也是这样。

2017年3月30日起，新购的商品房，房产证都有这一条备注：须取得不动产证满2年后方可转让。

也就是说，这一年多来买的房子，都还是不能卖的。

所以，就有不少人等不及了。

羊城派记者日前在中介地铺踩盘发现，二手经纪人像记者推销一批不动产证尚未满2年、甚至尚未取得不动产证的房源。

当羊城派记者提出“限售”的质疑时，中介小哥拍着胸脯对记者说。“照买不误啊，我们地铺里多的是这样的盘”！

没有房产证，尚在“禁售”期的盘仍然可以照卖不误？

投资客出货？未取得房产证、未过“禁售期”照样挂牌

羊城派记者近日在地铺发现，二手地铺有不少“次新房”，二手经纪人表示是“全新”，甚至“从未居住过”，有些还是毛坯状态。

而当记者要求看查册资料和房产证原件的时候，经纪小哥有些“为难”地告诉记者，房产证刚刚取得，或者房产证还要等一段时间才能取得，所以无房产证可看。

至于新政所规定的“两年限售”政策，这些“次新房”很明显更是踩红线。

“比如买一手房，至少要等一年多以后，才能出证，而出了不动产证之后，又还要再等两年才能卖，这样算起来至少要三年多才能出手，所以，有些投资客确实是等不及了”，中介经纪这样向记者解释。

如果购买的是一手楼，那么要达到可上市流通期限，至少要三年多以后才可以

万能“公证”来了  炒房客惯用招数

怎么买？当然肯定是不能走正常买卖流程了。

可能读者也猜到了，就是做公证。

销售经纪小哥小林给记者支了一个招：

先把房款给卖家，然后与卖家一同到公证处进行公证，签署合同约定待限售期一到，双方一同去办理相关的过户手续。为了放心，不动产证是必须交给新业主保管的。

小林告诉羊城派记者，这是行业内常用的操作方法，很多炒房者都是通过这种方式来避税，通过这个方法来炒房。

“我都接了好几单这种交易了，双方签署协议，还到公证处进行公证，不会有什么问题”，小林信誓旦旦地说，“你担心什么，反正房产证都在你手里”。

房产证在手，但是关键是不是你的名字啊

提醒：物权大于债券 小心到头一场空

听起来很简单，但是这种做法到底可不可行？有没有法律上的风险？

广东华南律师事务所李英姿律师提醒购房者：这种做法虽然理论上是可行的，但买方要冒着房屋无法过户的风险。

首先房屋在法律定义上是不动产，与之相关的权利是不动产物权。

根据我国的《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”

第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

规定房屋所有权的转让必须经登记才发生效力。

通俗来讲，房屋必须经房屋登记管理部门过户登记，该房屋才真正属于买方，所有权才真正发生转移。

虽经买卖双方公证、签署房屋买卖合同，该买卖合同成立并生效，双方发生的是合同之债的债权关系。

而在法律上讲，物权大于债权。

也就是说，买方只能依据签订的房屋买卖合同向卖方主张违约责任，而不能因此而变更物权人。

物权大于债权，大白话就是，房产证写谁的名字才是最重要的  图/视觉中国

所以，在买方与卖方签署购房合同并全额支付相关购房款及税费等的情况下，如不及时办理房屋过户登记，若卖方隐瞒真相并将该房屋再卖给另一方并过户至其名下，买方要求卖方过户已经不能实现了。

或者，卖房在这几年内破产了，资不抵债，房产被收走了。

此时，买方只能追究卖方的违约责任。也就是说，买房者转为债权人，只能根据协议追讨款项，而不能过户房产。 

当然，中介小哥也会说，房产证在你手里啊，你担心啥。

但是要记住，房产证是可以申请遗失补办的。如果你真遇到了“坏人”，你手里的房产证分分钟可以作废啊。

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所以，真的不要太傻太天真了。如果非要买这样的房子，给钱的一方，还是风险很大的。

不过，公证买房，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。

来源｜羊城派
题图｜新华社
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