图/羊城派记者 梁栋贤

对于卖方的信用状况，房地产中介机构及经纪人不负有审查义务。失信的卖方对房屋进行一房二卖，其本人需承担违约责任。若中介在提供房地产中介服务时，已尽其义务，则无需承担因卖方违约而引起的法律责任。

案情回放

李某原在广州市黄埔区某外贸公司任职，2015年9月10日，因公司业务安排，李某被总公司安排到荔湾区的分公司担任经理。李某因工作繁忙，经常需加班到11点才回家。为便于上下班，李某决定在荔湾区分公司附近购买房屋。

2016年3月2日，李某在某中介公司的介绍下，看中荔湾区某物业，并在实地考察该房屋状况及查看该物业产权证明的情况下，与卖方陈某签订《存量房买卖合同》。李某担心陈某一房二卖，要求陈某将该物业房产证原件交给中介公司保管，陈某同意并履行。李某依约支付首期款70万元后，陈某却以各种理由拖延办理存量房网签手续，由于房产证原件在中介公司保管，李某并没有过多担心。

2016年3月15日，李某下班后经过该物业附近，遂上门与陈某沟通房屋交易事宜，但发现陈某已于前几日将房屋过户至王某，现由王某居住。

李某认为中介公司向其介绍了失信的卖方陈某，在房屋中介服务中未尽到审查义务，遂将陈某及该中介公司诉至法院，要求他们共同承担违约责任。

法院经审查，某中介公司向李某提供的房源信息及其他信息并无不实之处，不存在欺诈或者故意隐瞒有关情况的情形，因此不承担责任。而陈某在某中介公司保管房产证过程中，通过补办房产证，以非法手段将房屋另售他人，应承担违约责任。最终，法院判决陈某承担违约责任，驳回李某要求某中介公司承担违约责任的诉求。

专家解读

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心卢彦声律师介绍，一般来说，只要买方没有主动违约，交易过程中出现的其他问题买方都认为是中介公司的责任，从而拒绝支付中介费，或要求中介公司承担赔偿责任。但在实际的房产交易过程中，中介公司只需要对自己能力范围内的问题承担责任。

就如本案，司法机关在审理涉及中介责任的房产纠纷案件时，衡量中介公司是否需要承担责任，主要参考的法律依据是《合同法》第425条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

对此，卢彦声律师提醒广大消费者及中介同行：中介方的主要义务是促成交易双方签订合同，并根据自身承诺及《广州市房地产中介服务管理条例》等相关法律规章，提供中介服务，如以书面方式如实向交易当事人告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

作为中介方，当发生纠纷时，只要能够确保没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，就不需要承担法律责任，如本案中，卖方的违约行为，已经远远超出了中介方的能力控制范围，故中介方不需要对此承担责任。

来源 | 广州市房地产中介协会
责编 | 梁栋贤