文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 梁栋贤 徐炜伦

阳春三月，万物生长。广州住房租赁市场持续回暖，房产中介地铺进进出出的咨询者身影，说明广州住房租赁的春天也来了。

广州楼市版图不断扩展，如果说传统板块的租赁之“火”属正常现象，那么新兴板块的租市之热，则更是广州住房租赁市场兴旺的最佳注脚。

羊城晚报全媒体记者近期走访了广州多个新兴居住板块了解到，租赁行情从1月份开始已经回暖，春节至今成交量迅速增长，新兴板块产业经济的发展、配套资源的完善、优质房源的增加等都功不可没。

更实惠的租金，租住更合意的房子

小林和同学近日刚刚租下了广钢新城一套靠近地铁口的两房公寓，配齐家具、家电，月租金3500元。她们说，在珠江新城上班，若在当地租一套新一点的两房，月租金起码要5500-7000元，她们不想“蜗居”，于是沿着地铁线找房子，最终选择了广钢新城。

广钢新城虽然位于荔湾区，但从开发时间来说，同样属于广州楼市中的新兴居住板块，从2017年首批住宅开售至今，仅过了5年。对于年轻租客来说，新兴的广钢新城可谓她们的“宝藏住地”——可以用更少的租金，租到心满意足的新房子。

除了中心区的新兴板块，外围区域的新兴板块也有很多，如黄埔区的科学城、知识城，番禺区的万博板块，增城区的新塘TOD板块等。很多人喜欢到新兴板块租房，主要就是因为这些板块的房源素质好，且租金相对实惠。

这些新兴板块的房源，带有开发商统一配置的精致装修，很多是新近收楼、全新未入住的，可以满足租客住新房的心愿，而且租金比中心区的老旧房源更加实惠，促使租客们爽手租房。例如新塘TOD板块，月租金3000元左右能租下地铁站旁楼龄8年的大社区三房。

产业配套齐进，新兴板块有新活力

广州新兴居住板块，有的是城市更新的成果，如广钢新城、牛奶厂板块等；有的是全新规划的片区，如知识城、科学城、万博商圈等，它们均具备了强大的城市发展“造血”功能。例如番禺万博商圈，规划打造成为“华南板块CBD”、投资基金产业聚集区，目前已吸引过千家知名企业进驻。

新兴板块不断发展，呈现出新活力；各种配套陆续完善，也令在其中居住和工作的人群更加便利。据了解，这些新兴板块基本已通地铁，教育、医疗、购物等配套逐步完善，谁能说，这些新兴板块的租客不会变成未来的业主呢？

万博板块：
新增需求放量，公寓租金反超住宅租金

今年春节后，随着公司搬迁到番禺万博板块，王小姐到此租房，“本以为这是个新商务区，租赁需求不多，房子好找，实际情况却与我想的不同”。

中原地产珠江花园分行店董吴海萍表示，因放租的房源消化得很快，遇到有租客上门求租，有时中介要主动出击找老客户寻房源。

去年年底开始租赁需求增加

“从年初七开始，租客急剧增多，放盘量却和平时差不多，盘源不够。”吴海萍表示，“租赁需求其实从去年10月开始已经有所增加，附近不少新企业、新商铺相继开业，在万博商圈上班的人越来越多，带来了不少新增需求。”

较为特别的是，该板块三房和一房的需求量大。贝壳研究院广州分院的数据显示，三房需求占比约57%，一房需求占比约22%；若从面积段来看，主要集中在80-100平方米和60平方米以下的户型。

这种与众不同的需求和当前万博板块的房源供应情况息息相关。该板块租赁房源较多的楼盘为粤海广场、招商城市主场、番禺万达广场、敏捷上城商务中心、万科欧泊，其中只有万科欧泊是住宅项目，以三房供应为主，其他均为公寓项目，一房产品居多。

住宅租金或只有公寓的六成

同一板块的住宅售价往往高于公寓，万博板块也如此。吴海萍介绍，该板块大多数公寓的二手单价在2.5万-3万元之间，二手住宅售价大约是公寓的两倍。

租金情况却刚好相反。中原地产的成交数据显示，万科欧泊95平方米三房住宅的月租金为4200-4500元，和去年10月相比变化不大；而海印总统公馆60-70平方米的公寓月租金为3500元，55平方米、4.5米高的复式公寓甚至可租5500元/月，比去年10月上涨了3%-4%。

贝壳研究院广州分院的数据同样反映类似情况：万博板块住宅租金走势从2019年至今保持平稳，今年2月住宅月租金为47元/平方米；而公寓租赁从2020年4月有交易记录开始就呈持续上升趋势，今年2月月租金为77元/平方米。

为何公寓租金反倒贵那么多？吴海萍表示，约六成公寓租客是纯居住的，该板块的公寓虽然没有园林、学校，但距离地铁站和商场近，对年轻租客胃口；其余约四成可能是开网店或办公居住两用，对于这类人群，可以做工商登记的公寓无疑有更大附加值。　　

●温馨提醒

吴海萍提醒，该板块有“二房东”一次收取半年或以上的租金，但按月交租给业主，万一“二房东”卷款而逃，会给租客带来损失，建议租房者签合同前让业主出示房产证，避免和“二房东”交易，若没有经验，可找正规中介帮忙核实。

科学城板块：
拆迁租客多了，但租金增速仍低于楼价

近期在广州住房交易市场中表现甚佳的黄埔区科学城板块，在租赁市场同样表现突出。

在科学城某IT公司上班的白领小何发现，春节后和她一样在此租房的人明显多于去年。中原地产保利林语分行店董卓文清表示，今年该板块的租房客同比增加三成以上。

黄埔旧改加快，增加租赁需求

与市内不少板块的住房需求主要来源于珠江新城等商务区不同，科学城板块的租赁需求基本来源于当地，大多数租客都在附近单位上班。

“春节后的租赁需求很多，但是盘源不多。”卓文清介绍，“科学城的高新企业很多，当地白领的租赁需求大；最近周边进入城市更新的旧村也多，村民的租赁需求也有不少。”据介绍，该板块内白领租客约占七成，拆迁租客约占三成。

从年龄层段来看，25-39岁人群是当地租房的绝对主力。贝壳研究院广州分院的数据显示，这一年龄段的租客在该板块占比超过60%。

实用三房供需旺，租金处于较高位

广州中原及贝壳研究院广州分院的数据显示，科学城板块内的科城山庄、萝岗敏捷广场、保利罗兰国际、保利林语山庄、越秀岭南山畔、万科新里程等楼盘的房源较受欢迎。

“90-100平方米的实用三房当年是科学城的主力户型，如今是租赁市场上的供应主角。”卓文清说，“像越秀岭南山畔、万科新里程这类楼龄相对长些的楼盘，三房住宅月租金约4500元；科城山庄、越秀岭南山畔这类次新楼盘，三房月租金可达七八千元。除个别楼龄较短的楼盘租金略有上涨外，总体租金水平与2019年高位时差不多。”

贝壳研究院广州分院的数据显示，该板块80-100平方米的住宅只占租赁供应的36%，却占成交的45%，供不应求。

虽然当地租赁需求旺盛，但整体租金变动不大。贝壳研究院广州分院的数据显示，该板块租金从2019年至今呈现“U”形走势，如今的租金基本和去年年底相当，明显高于2019年第四季度及2020年上半年，处于近两年高位。　　

●温馨提醒

去年，黄埔科学城二手楼价涨幅不小，优质二手盘源目前的售价为4.5万-5万元/平方米，比2019年上涨约30%；普通盘源售价为3.8万-4万元/平方米，涨幅约10%。从租售比来看，目前在科学城租房比买房划算。

由于租赁回报明显比不上买卖，卓文清提醒，部分业主近期有卖楼的打算，可能会对部分租客产生影响，若想较长时间租住同一房源，租客租房前不妨先问问业主近期有没有卖楼计划。

广钢新城：
名校“粉丝”增多，租金恢复至疫情前水平

上周末，在荔湾区广钢新城寻找租赁房源的白领黄小姐告诉记者，自己只是对房产经纪说“考虑几天再决定”，结果看上的那套房源第二天已被其他人承租了。

据广钢新城的房产经纪介绍，名校进驻后，该板块的房屋租赁交易逐步增加，租金已从去年疫情期间的谷底迅速恢复到正常水平，就连二手房买卖行情也活跃了很多。

节后租市迅速回暖，放盘一天即有成交

进入3月，广钢新城的住房租赁市场活跃。上周末，羊城晚报记者在中海花湾壹号裙楼的多间中介地铺里看到，不少市民在咨询租房或买房的事情。裕丰地产的谢经理说：“近期广钢新城的租赁行情活跃，坐在门店里都有生意找上门来，主要是一些老客户介绍新租客或新买家。”

中原地产中海花湾壹号分行店董刘伟伦介绍，今年的租市与往年不同，就地过年让春节期间的租市提前活跃起来，去年疫情期间业主放出的低价房源，在短时间内被消化完毕，正常租金水平的房源也有很高的市场接受度，“现在经纪手里都有租客，就是房源不够，家具、电器齐全的两房户型，放盘一天内就能成交，这种情况往年很少见”。

据了解，广钢新城目前租赁较活跃的有中海花湾壹号、融穗华府、华发中央公园、保利曼城、珠江金茂府等楼盘。

租金恢复正常水平，比三年前涨了两成

合富置业荔湾海德公馆分行主管陈伟健介绍，广钢新城3月的租赁需求比春节期间更大，租金同比小幅上升，但仍处于正常水平，现时北区两房单位的月租金在4500-5000元之间，三房月租金接近6000元，配齐家具、家电，租客可以拎包入住。

刘伟伦介绍，现在广钢新城的租金已经恢复到疫情前的正常水平，“去年七八月份，部分业主主动降价找租客，两房月租金降至4200-4300元，现在已经恢复至4500-4800元”。

据了解，广钢新城在2018年第一批楼盘交楼后，已有业主放盘出租，当时两房月租金约3700元，三房月租金约4500元。三年时间，两房单位的租金涨幅达20%左右。

广钢新城房屋租赁市场量价齐升，与名校进驻有很大关系。广东实验中学荔湾学校、华南师范大学附属荔湾小学等名校开学，让广钢新城吸引了更多家长“粉丝”在此居住。该板块的房产经纪预计，随着未来越来越多名校进驻，该板块的二手房市场将会持续活跃。

●温馨提醒

虽然广钢新城有多间名校，荔湾区也有积分入学（租房也能获得积分）的相关政策，但家长一定要注意，一旦这间学校学位紧张，其首先保障的是人户一致的适龄学生就读，因此，家长不能过于寄望通过租房来让孩子获得名校学位。

白云新城：
节后租市活跃，租金普遍上涨2%-10%

春节后，在江南西商圈工作的白领潘先生，一眼相中了白云新城一套两房租赁房源。潘先生告诉记者，毗邻白云山的舒适环境是吸引他前往租房的主要原因，“下班后回到白云新城，有着不一样的体验。近期在白云新城租房的人越来越多，好房子不马上落定就会被其他人抢租了”。

羊城晚报记者近日走访白云新城多家中介地铺得知，与春节前相比，3月初白云新城的月租金整体上涨了100-200元，以平均月租金2000-5000元计算，节后涨幅为2%-10%，但仍有不少租客前往咨询。

北部核心区两房月租金基本超3000元

据广州市房地产中介协会数据显示，2020年10月底，白云新城所在的白云大道板块房屋月租金在1500元以下的约占两成，1500-2500元的约占四成，2500元以上的总计约占四成。

在配套齐全的白云新城北部，租金明显高出周边片区。北部有白云国际会议中心、广州体育馆，往南有白云凯德广场云尚、五号停机坪购物广场等成熟商业体。作为白云新城核心区，这里的租赁房源较为抢手。

德佑金信路店经纪莫先生介绍，在白云新城的中心位置，几乎找不到一房租赁房源，仅有少量3000元/月以下的两房，大多数月租金都超过了3000元。

链家隆康分店的相关负责人表示：“春节前我们放出了一整面租赁房源，现在已经出租了一半。白云新城核心区内基本都是带电梯的住宅小区，生活气息浓郁，交通方便，配套齐全，春节后已有不少人入住。”

南部地铁站附近一房月租金2000元起

飞翔公园地铁站所在片区为白云新城南部，地铁站不远处有白云万达广场。记者了解到，与核心区的节后租赁市场类似，飞翔公园地铁站周边租赁房源的月租金整体上涨了100-200元，虽然可选房源较多，但已经难寻月租金2000元以下的房源。

合富置业盈翠华庭一分行一名经纪人说：“附近租赁房源以老旧小区为主，楼梯房居多，大多数一房户型的月租金已是2000元起步。”

链家百事佳店经纪谭先生表示，目前飞翔公园地铁站周边租赁房源较多，但到地铁站需要绕行10分钟左右或换乘公交车。　　

●温馨提醒

虽然白云新城南部地区的房屋租金比核心区低，但南部地区的出租房源普遍楼龄较长，且均以老旧小区的楼梯房为主，非小区居民无法进出小区，因此到达地铁站往往需要绕行，建议租客看房时步行体验出行距离。

增城新塘：
节后需求更旺，两三千元可租两房三房

增城新塘TOD（以公共交通为导向的发展模式）的顺利建设不仅吸引了一批购房者，还带热了租赁市场。有着典型三口之家的王先生近期在新塘地铁站附近寻找房源，他告诉记者，新塘小区房租金性价比较高，预计很快就能敲定下来。

中原地产增城凤凰城分行店董潘伟涛表示，目前新塘板块可选的租赁房源较多，前来咨询的租客也不少，租金保持平稳。

需求转旺，不少经纪每天带三四组客人看房

“春节过后，新塘板块租赁市场较为活跃，放盘量有所上升。”潘伟涛表示，新塘板块有多条轨道交通加持，无论新塘地铁站还是白江地铁站周边，可选择的房源都比较多，二房至三房的产品最受租客欢迎。

因房屋拆迁改造产生住房需求的一部分黄埔村民也成为了增城新塘的新租客。潘伟涛介绍，增城新塘的租户以家庭型为主，因去年黄埔区旧村改造较多，不少黄埔村民来到离原住处较近、且配套较好的新塘安家。置家的黄先生也表示：“除了上班族以外，还有不少一家几口的家庭到这里租房。”

需求一旺，房产经纪就忙碌起来。潘伟涛说，店里的经纪人一天能带三至四批租客看房，恢复到了疫情前的正常水平。据了解，新塘地铁站周边租赁较为活跃的有亚太新城、群星新邨、现代城市花园等楼盘。

地铁口房源2000元左右能租三房

据介绍，新塘板块位于珠江新城一小时生活圈内，春节后租金没有明显升降，“二房至三房单位的月租金为1800-2500元，最受租客欢迎，”潘伟涛介绍，如果交通畅顺，在新塘板块乘坐地铁预计45分钟左右即可到达天河商圈，“来这里租房的市中心上班族能够接受一小时内的通勤时间，以更划算的租金住上性价比更高的房子。”

新塘地铁站附近汇太西路的置家经纪黄先生表示，地铁站周边均以电梯房为主，楼龄多在10至15年左右，但装修较新，业主多用来出租而非自住，与去年同期相比，价格并没有明显上涨，“有不少月租金在2500元以下的二房至三房可看，一些更近地铁口、楼龄更短的楼盘房源月租也不超过3500元。”

 ●温馨提醒

据当地的地产经纪介绍，新塘TOD建设期间会给周边带来不可避免的施工环境，若有些户型靠近轨道，会带来一定程度的噪音。此外，虽然新塘板块可选房源较多，但个别房子租金较低，这些房子往往放盘时间较长，装修较差且有门锁破旧等情况，建议租房者一定要亲自到现场体验。

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 邓伟东 陈玉霞