拍下法拍房，贷款时却得知房子未办理不动产权证，这该怎么办？

近日，广东男子罗先生称他遇到了这种情况后，向法院申请退还保证金遭拒。目前双方仍坚持各自观点，他将继续向广州市中级人民法院申请复议。

事主：拍到的法拍房没有办产权证

据罗先生介绍，去年12月15日，他在京东司法拍卖网站缴纳了16.8万元的保证金，以185万元的价格拍下广州市海珠区人民法院发布的一套佛山顺德的房产标的。他告诉记者，当时拍卖页面详情里并未备注房屋未办理产权证。为此，罗先生当天就拨打了拍卖页面上的咨询电话。在罗先生提供的一份电话录音中，他询问该房屋是否办理有不动产权证，对方回应称“就是上面写的那个证号码，不是预售”，并表示如果房屋为预售房，会写在公示信息中。

12月16日，罗先生联系银行想办理贷款手续，却被银行告知该房屋尚未办理不动产权证。为此，罗先生又拨打拍卖页面上的两个咨询电话进行核实，对方依旧表示不会有这样的问题。直到第二天，他再次联系海珠法院，法院工作人员才确认该房产未办理不动产权证，需要进行二次过户。

罗先生了解到，拍卖房屋办理“二次过户”时，需要先为原屋主办理一次产权登记手续，再办理产权过户到自己手上的手续。两次过户的契税、营业税等费用均由自己负责，罗先生粗略估算下来，要多花十多万元。如果前房主未缴纳房屋维修基金，则还要补缴该费用。

法院：已公示房产查册信息

罗先生认为法院没有事先告知房屋没有办理不动产权证，而房产查册信息、合同登记结果也未清晰说明房屋产权证的办理状态，且咨询电话中工作人员的说法也对他造成误导。

为此，他于2020年12月22日向海珠区人民法院提交了执行异议，要求撤销本次房屋拍卖并退还保证金。他告诉记者：“在今年1月14日法院举行的听证会上，经办法官告诉我房子是可以过户的，不存在过户风险。书记员跟我说，如果想退保证金只能找执行局或负责拍卖的工作人员。”但罗先生后续联系相关工作人员时，对方也表示退不了保证金。

记者在海珠区法院下达的《执行裁定书》中看到，法院认为“虽然上述拍卖公告并未明确说明涉案房屋为预售房，且尚未办理以施某（前任屋主）为产权人的登记手续，但拍卖平台已将房产查册信息予以公示，合同登记结果明确显示涉案房屋购房人为施某，现处于合同备案状态，故本案拍卖财产公示信息不属于对拍卖财产的瑕疵说明严重失实的情形。”因此法院不支持罗先生撤销拍卖及退还保证金的诉求。

罗先生并不认同《裁定书》的说法：“没有不动产权证的房子，二次过户会增加很多费用，也增加了工作量。我本身不会去考虑购买这样的房子，现在的诉求就是希望拿回已经缴纳的保证金。”

记者查阅：
查册信息未注明不动产权证办理情况

海珠区法院于2月2日回应记者称：“据了解，我院于2020年11月25日在拍卖平台发出拍卖公告时已将房产查册信息予以公示。罗先生向我院提出执行异议，我院于2021年1月26日做出裁定予以驳回。目前，该执行裁定尚在复议期，如罗先生不服裁定，可尽快向广州中院申请复议。”查册信息显示，涉事房屋拥有不动产单元号、合同号，且处于银行贷款抵押状态，但未列有不动产权证办理信息。

记者在海珠区法院的司法拍卖页面浏览发现，涉事房屋的标的物详情页面同样未强调房屋产权登记证办理情况，但在该院另一起房屋拍卖中，标的物详情页用“特别提醒”字样强调了房屋“已办理预售登记，尚未办理过户手续。”在广州市中级人民法院发布的一些房屋拍卖标的详情中，则用调查表详细列举了房屋的权属证照情况。

专家建议：
司法拍卖应将瑕疵规范列明
竞拍人事先应尽量向专业方咨询

记者获悉，罗先生已于2月1日向广州市中级人民法院提交了复议申请书，要求法院对此问题重新审查。

华南师范大学法学院硕士生导师谭国戬认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第一项之规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖（拍卖时技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外）。

谭国戬分析称：“海珠区人民法院认为公示查册信息已足够说明房屋产权登记状态，但罗先生认为法院未尽信息公示和特别提示义务，双方对于‘拍卖财产瑕疵说明存在严重失实’的看法不同，因此最好是交由上级人民法院重新审查，走司法途径依法处理。”

对于此类司法拍卖尤其是法拍房引发的纠纷，谭国戬有两条建议：“第一是各级法院对拍卖标的物的详情公示，应当形成规范形式，将不同的瑕疵列明，让竞拍人更清晰了解，通过规范让这种争议少一些；第二是竞拍人作为一个成年人的投资行为，参与司法拍卖时应当考虑到潜在的风险，可以提前向专业人士、机构咨询了解，更能保障自己的权利。”

来源 | 南方都市报
责编 | 陈倩