文/羊城晚报全媒体记者 董柳
通讯员 王君 方志鹏

小区安保形同虚设、卫生服务差、公共设施完全不维护……面对这种只收取物业管理费却不干活的小区物业，业主反复投诉也不改善，怎么办？

业主单打独斗投诉无用，那就成立业委会，代表全体业主行使权利，更换新的物业公司！南沙某城小区的业主们几经思量，作出了这个集体决定。今年8月，该小区原物业公司终于撤场，新物业公司成功进驻。从筹备成立业委会到成功更换物业公司，历时一年多，业主们一波三折的集体维权路终于结束。

为更换物业成立业委会
召开业主大会选出新物业

据业主刘先生介绍，该小区原物业公司是从2014年开始作为开发商前期物业入驻小区进行服务。近两年，物业服务质量严重下滑，业主们对该物业产生诸多不满，多次要求其整改，却始终没有改善。但因为没有成立业委会，业主们无法更换物业公司。

2019年，该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业。”刘先生说。同年10月，业委会草拟了物业选聘文件进行公示并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司，将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月，该小区通过电子投票的形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新物业的为637票，赞成继续聘用原物业的仅2票，弃权1票。选择聘用新物业的业主人数及所占物业面积均超过1/2。

原物业及开发商认为
业主大会更换决定违法，申请撤销

业主大会在2019年12月就已经选出了新的物业公司，但原物业公司却拒不退场，并与业主多次发生激烈冲突。2020年1月，南沙住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书，但该公司依旧我行我素。经过多次交涉，直到今年5月，原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场，但却仍拒不办理交接手续，导致新物业公司也无法正常进驻服务，小区在此期间处于无人管理的无序状态。

期间，原物业公司还将该小区业委会诉至南沙法院，称业委会未将开发商所拥有的车位产权计入投票面积，剥夺了开发商作为地下车位业主的表决权，且业委会未通知到每一位业主参加投票，剥夺了部分业主的投票表决权，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，法院遂裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服上诉至广州中院，被广州中院裁定驳回上诉。

有了法院的裁定，业主以为可以顺利实现新旧物业的交接。谁知，某城小区开放商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样的理由提起诉讼，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙法院经审理认为，开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会，且业委会已经通过各种形式向小区业主进行了公示，尽到了对业主的通知义务。同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，业主大会选聘新物业符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终，南沙法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据和底气。2020年8月，新物业终于成功进驻小区，开始为小区提供物业管理服务。

法官：成立业委会有利于
更好地维护全体业主合法权益

南沙法院综合审判庭法官、该案的经办人王健介绍，小区业委会作为业主大会的执行机构，对于维护业主的合法权益至关重要，特别是在业主合法权益受到损害，想要更换物业时，业委会将发挥关键作用。

那么如何依法成立业主大会、业主委员会？王健告诉记者，依据住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，成立业主大会、业主委员会的具体程序如下：

第一，当小区已交付给业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，开发商就应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送筹备首次业主大会会议需要的文件资料；

第二，业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。需要说明的是，这里的申请并非申请政府批准成立业主大会，而是申请政府出面指导。对于符合成立业主大会条件的，上述政府部门会在收到书面申请60日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组；

第三，成立首次业主大会会议筹备组，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；

第四，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第五，经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

扩展：
保护业主合法权利
《民法典》规定更明确

明年1月1日起即将正式施行的《中华人民共和国民法典》，对保护业主合法权利作出了具体规定，用基本法明确了业主大会，业主委员会成立的具体条件和程序要求。

民法典第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报•羊城派
责编 | 王楠