文/羊城晚报全媒体记者 赵燕华

10月28日下午，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》共八章110条，预计于今年年底颁布。

据悉，《条例》进一步强化了基层行政监管职能，完善了业主委员会成立、运作规则，规范了物业服务企业行为，在建立物业管理委员会、业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新。

随着《条例》的出台，可望破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”，物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题，切实为市民营造共建共治共享的和谐居住生活环境。

作为《条例》的起草单位，广州市住建局相关负责人对《条例》进行了解读。

◆看点一

创设业委会“孵化器”——物业管理委员会制度

广州市于1998年开始出现业主大会和业主委员会。目前，全市已成立业主组织976个，占比约三成。

针对业主委员会成立难的问题，《条例》创设物业管理委员会制度，由物业管理委员会组织推动成立业主委员会的工作。同时，在业主委员会缺位时，由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务，解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。

市住建局物业处处长张涛用“业委会‘孵化器’”来形容物业管理委员会。他介绍，《条例》明确物业管理委员会的成立和解散条件。同时明确物业管理委员会的职责，即：物业管理委员会负责组织选举业主委员会，执行业主大会的决定。在业主委员会产生后物业管理委员会解散。

《条例》明确物业管理委员会的成员构成、产生方式、议事制度等。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数。物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。

《条例》还明确了物业管理委员会违规行为的处理办法。对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

◆看点二

无论“包干制”还是“酬金制”
物业每季度均要公布收支

《条例》强化了物业服务行为监管，并明确物业服务费调整程序：因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。

值得一提的是，颇具争议的“物业企业到底需不需要向业主公开收支情况”的问题，在《条例》中一锤定音：根据《条例》，要建立物业服务费信息公开制度。要求物业服务人每年向全体业主公布物业服务费资金年度预决算，每季度公布物业服务费资金的收支情况。

业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。

业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。换言之，广州市首次正式明确，无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，都需要向业主公开收支情况。

据透露，目前实行“酬金制”的物业服务企业并不多，主要以几家港资企业为主。

◆看点三

建与管：明确双方承接查验制度
新与旧：规范物管交接退出制度 

近年，围绕新、旧物管开撕的事件时有所闻，如何规范新旧物业服务人交接、退出？

《条例》明确，前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务人应当在限期内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业管理区域相关资料财物。

原物业服务人拒不移交资料财物或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以向镇人民政府、街道办事处、区房屋行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助。拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人应承担相应法律责任。

同时，《条例》还明确物业服务人信用管理制度。加强对物业服务人的监管要求市房屋行政主管部门建立行业信用档案，对物业服务人实行守信联合激励和失信联合惩戒措施，并制定物业服务人的信用管理办法。

值得关注的是，《条例》对前期物业管理做了规范，明确建设单位和物业服务企业的承接查验责任。要求双方签订承接查验协议，保证物业符合使用条件，这样将有利于后续物业管理活动。

◆看点四

“业主共有资金”取代“小区公共收益”

针对当前业主共有资金管理不够透明，部分业主委员会或者物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题，《条例》建立了业主共有资金管理制度，规定了业主共有资金的来源、管理单位、使用范围、信息公开和财务管理制度。

一是明确共有资金的来源。包括利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，管理规约、业主大会议事规则约定或业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，共用部位被依法征收的补偿费，共有资金产生的孳息及其他合法收入。

二是规范业主共有资金的管理。共有资金的管理单位和财务管理制度应当由业主共同决定。一个物业服务区域开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位。管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。

三是明确共有资金使用范围。共有资金可以用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；对共有资金的审计费用；以及业主共同决定用于物业管理的其他费用。未经业主共同决定，不得使用共有资金。

四是建立共有资金信息公开制度。管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

据了解，此次立法是广州首次提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。

◆看点五

明确业主是房屋外立面的安全责任人

近年来，物业小区“高空抛物”“高空坠物”事件时有发生，如何从立法层面界定事件责任人？根据《条例》中的“外立面安全管理”，明确业主是房屋外立面的安全责任人。

同时规定，业主委托物业服务企业负责房屋外立面的维修、养护和管理的，物业服务企业应当加强对房屋外立面的维修、养护和管理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及安全的情况。

外立面有可能产生爆裂、脱落等安全隐患或者发生爆裂、脱落等危及安全情况的，物业服务企业应当及时采取警示、围蔽等安全防护措施，并及时组织对外立面进行维修、更新、改造。

对于房屋渗水纠纷处理原则，《条例》明确，因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。

责任人不履行维修义务的，管理规约或物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

现场——

专家：广州有史以来难度最大、历时最长、立法成本投入最高的一部法规

28日下午，在市人大常委会表决现场，记者采访了广州市人大法制委员会主任委员邓成明。他介绍，《广州市物业管理条例》是广州有史以来难度最大、历时时间最长，也是立法成本投入最高的一部法规。它与每一个市民密切相关，充分体现了广州的特色、亮点。

《条例》针对物管问题，设置制度，采取相应措施，想通过立法规范物业管理和服务行为，缓解、化解、预防物业管理过程中的社会矛盾。（张璐瑶）

来源 | 羊城晚报·羊城派
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