文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放
闺蜜实付3万元，房子就转到她名下代为“保管”，人家却拿去贷了160万元

如今，彻底相信爱情的婚姻真是少之又少，在凡人眼中，“超现实主义心态”可能更保险。张小姐和老公李先生多年前就喜欢投资小户型，且斩获颇丰。但是，她坚信“没有永远保鲜的感情”，于是就把其中一套位于珠江新城只写了自己名字的小单位，通过各种操作以对外声称的60万元成交价“卖给”闺蜜，让她帮自己好好保管好这份资产。

非常不幸，事情发展轨迹正如张小姐所料，她和李先生的婚姻未能走到尽头。在办理离婚财产分割时，李先生才发现这套早已升值数倍的房子已被张小姐偷偷卖掉，于是愤而追讨。

然而，更狗血的还在后面，原来张小姐的闺蜜也不是省油的灯，去年，这闺蜜因为生意需要资金周转，竟把此前答应为张小姐“保管”的房子拿去银行抵押贷款了160万元。

李先生风中凌乱——已是人家名下的房产自己还能追回来吗？银行贷款又该怎么破？李先生赶紧找专业律师求救，并将张小姐和她闺蜜告上法院，期望能追回这套夫妻共有房产。

庭审结果
“买家”不构成善意取得，但第三人银行却构成善意取得抵押权

法院开庭后调查到，张小姐闺蜜实际上仅向张小姐转账了3万元，其未能举证证明已支付60万元购房款，因此不能构成善意取得涉案房屋。

但张小姐闺蜜已将涉案房屋抵押给第三人某银行广州分行，且法院认定第三人银行为善意取得，其抵押权应受法律保护。此时李先生要追回房屋遭遇到障碍。

于是，李先生当庭提出，愿意代张小姐闺蜜清偿涉案房屋的抵押贷款，其后再另案向其追偿这笔款项。

最终，法院判决：李先生向第三人银行支付张小姐闺蜜所欠抵押贷款余额158万元及相关费用；之后张小姐闺蜜要到第三人银行办理抵押涂销；此后张小姐闺蜜必须协助将涉案房屋过户回李先生张小姐二人名下。

律师说法
以法律智慧破解层层障碍，失去房产终追回

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师分析：

1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2、上述案例中，张小姐将夫妻共有房产擅自处分，又被其闺蜜抵押给了第三人银行。此时李先生要追回涉案房产，法律上需要突破最主要的两重障碍，一是张小姐闺蜜是否对该房产构成善意取得？二是第三人银行是否构成善意取得抵押权？如何破解？

无处分权人将不动产转让，受让人若符合上述法律规定的三个要件则构成善意取得，但张小姐闺蜜未就涉案房产支付合理对价，依法不构成善意取得。

抵押权系其他物权之一，认定第三人银行构成善意取得抵押权也需满足三个要件：行为善意；有偿取得抵押权；抵押权已完成登记。第三人银行与张小姐闺蜜签订抵押贷款合同时，该房产登记在后者名下，第三人银行已尽到形式上审慎的审查义务，且已发放贷款，并办理抵押登记手续。其依法构成善意取得抵押权。

此时，第三人银行的抵押权成为李先生追回房产的最后障碍。李先生一方祭出大招，愿意代张小姐闺蜜清偿贷款（其后另案追偿），最后障碍得以扫除。

“李先生在其律师的帮助下，凭藉法律智慧，经过几番博弈，终追回失去的夫妻共有房产。”李燕玲律师指出，能获得如此“大团圆结局”，李先生使出的“舍得”策略其实功不可没。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 施沛霖