案例回放

李先生是一名美籍华侨，在广州留有一套物业。年迈的他，由于身体原因，近几年很少回国居住，近期回广州，打算将该物业出售，于是委托一家中介公司放盘。

由于这套房屋是某知名小学的招生范围，所以，李先生的房屋一挂出，便有不少买家前来咨询。而买家黄先生的孩子过两年就要读小学了，为此他也是早早打算，准备买一套学区房，以便日后小孩能顺利入读心仪的学校。

黄先生很满意李先生的房子，对于买卖条件，李先生希望黄先生能一次性付清房款，待快速完成房屋交易后就能尽快回美国；黄先生则要求该房屋无户口挂靠、学位不被占用。

最后双方达成共识，合同约定签约当天黄先生支付60万元首期款，不动产登记过户成功当天再支付150万元，房屋交接当天支付剩余尾款18万元。合同备注：“甲方承诺该房屋无户口、无占用学位，如有户口挂靠，需在房屋交接前迁出。”

李先生当年买这套房，没将自己户口迁入该地址，所以，他认为自己不需要在户口及学位的问题上操心。待双方办理完过户登记，应黄先生要求，李先生和黄先生一起到公安分局综合办证中心户籍科查询是否有户口挂靠。

没想到，原来户口上还真的有人挂在该房屋的地址上，而户主并非李先生及其家人，而是上一手业主的，李先生早已和他们断了联系。户籍科的工作人员表示，虽有历史户口，但该房号有A/B户籍，并不影响新产权人户口迁入，而原挂靠在该房屋的户口，需由当事人提出申请才能迁出。

黄先生在知悉该情况后，认为该房屋地址带着一户不认识的家庭户籍，若该家庭成员遇到债务纠纷或司法诉讼，可能会对其未来的生活带来影响。且根据合同约定，甲方承诺该房屋无户口，如有户口挂靠，需在房屋交接前迁出，李先生未能将该房屋原户口在房屋交接前迁出，已构成违约，故黄先生拒绝支付剩余的18万元尾期款。双方无法协商，最终，李先生向法院起诉黄先生，追讨尾款。

案例分析

二手房交易中，常出现在房屋过户后，新业主与原业主因户口未迁、学位被占用、水电煤物业费未结清等原因产生纠纷，最后诉至法院。但户口迁移属于公安机关行政管理职责范围，不属于人民法院民事案件处理范围，法院对此要求强制迁出的诉求，一般会驳回起诉处理。故买方不能通过诉讼方式，要求卖方将户口迁出，但可以根据合同约定，追究卖方未迁出户口的违约责任。

因此，广州市房地产中介协会在此提醒经纪人，在居间活动中，作为房屋买卖的居间人，买方若对房屋的户口、学位等有提出明确要求，应尽职尽责核实，并保存相关产调资料，将核实到的情况如实告知买卖双方，并在合同明确约定，避免产生交易纠纷。

中介机构没有履行审查及如实告知的义务，由此给买方造成的损失，将承担相应责任。

水、电、煤、物业费等费用结清问题，应在交房当天，协助买卖双方办理并签订《交房确认书》，确定房屋交易完成，居间服务结束。

促成买卖双方签订合同是中介服务的开始，而不是服务的结束。从服务价值的体现，增加与客户之间的“粘性”，这一次的买方也许就是下一次的卖方，出租方也可能成为出售方。

来源 | 广州市房地产中介协会
责编 | 邓伟东