文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
漫画/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放

“是销售代表写错售价，与发展商无关”

龙小姐此前在白云区看中一个知名发展商开发的大型楼盘，在经过充分商议和确定售价之后，决定购买一套两房单位。售楼部现场的代理商置业顾问告诉她，得尽快交2万元定金才能享受《认购书》确定的单价及总价。

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一轮操作后，她到晚上9点多才搞掂《认购书》，2万元定金成为楼价的一部分。龙小姐支付后取得加盖了发展商财务专用章的收款收据，在确定一周后再到售楼部现场签订《商品房买卖合同》等事项后回家了。

怎知当晚23点多，龙小姐突然接到发展商电话，说她买的那套606房要加6万元才行。紧接着，楼盘代理商的置业顾问在凌晨一点竟然登门协商，提出龙小姐如果一定要买606房，只能加价6万元；否则就只能转买406房或退还定金作罢。

龙小姐不干，说自己的定金已付，并在已确定房号及价格的发展商《认购书》上签约，自己不会买406房，发展商如果违约，就应双倍返还定金。双方互不相让，不欢而散。

过了几天，发展商再派代表找到龙小姐，表示代理商的置业顾问写错价格，才导致这些变故，那是其个人行为，与发展商无关，希望龙小姐接受他们之前提出的解决方案。但龙小姐的态度非常坚决，再次拒绝了发展商的提议。

此后，发展商便一直不肯按《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，也拒绝双倍返还定金，龙小姐一怒之下就将发展商告上法庭，要求解除认购书及由发展商向自己双倍返还定金。

庭审结果

有委托代理合同及确认置业顾问身份，发展商不能抵赖

法院查明：案涉楼盘发展商委托代理公司进行销售；而发展商也确认置业顾问是代理公司的员工，其使用发展商的固定版本认购书与龙小姐达成购买意向，并约定了案涉房屋的楼层、户型、面积、金额、付款方式以及违约责任的处理条款等。

对于发展商提出“代理商置业顾问只有陪客户看房的权限，其签订的《认购书》及写错的价格与发展商无关”的辩解理由，法院认为：龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时，有足够理由确信该置业顾问具有代理发展商签订《认购书》的权限，同时，还支付了2万元定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，发展商也实际收取了涉案房屋的定金，并出具了收据。因此，置业顾问销售涉案房屋的行为构成表见代理，双方合同关系成立。

根据举证规则的要求，结合案涉房屋已被发展商另行出售的事实，法院认定：发展商违约导致双方未签订《商品房买卖合同》，而龙小姐签订的《认购书》已无继续履行的可能，故其主张《认购书》解除有理有据，法院予以支持。

本案中，发展商作为接受定金的一方，未履行认购书约定的义务已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，法院判决其应向龙小姐双倍返还定金合计4万元。

律师说法

置业顾问构成“表见代理”，发展商违约需担责

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师认为：

1、根据《合同法》第四十九条规定：“‘表见代理’行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。“

2、上述案例中，发展商提出代理商置业顾问越权签订了《认购书》，系其个人行为。但龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时，有足够理由确信该置业顾问具有代理销售涉案房产的权限；买卖双方按照合法、正常的程序进行了相关手续，过程中龙小姐并不存在任何过失。因此，该置业顾问的行为完全符合法律上关于“表见代理”的规定，发展商需承担相关法律责任。

3、李燕玲律师提示广大市民：实践中一些购房者为贪图方便，又或者因为与售楼人员已经“很熟”，常常擅自省略一些程序和手续，给自己埋下后患。但作为购房者，在购置物业时，按照合法、正常的程序进行交易非常重要，往往能在关健时刻为自己取得有利保障，上述案例就是一个正面的例子。

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 梁栋贤