近日，增城降价而南沙楼价破“5”，因此，不少买家强烈要求将南沙和黄埔拿出来PK一下。现在，笔者就谈谈近年南沙和黄埔楼市里的一些微妙变化。

图/广州黄埔发布 曾铠钢 摄

南沙

首先，来说说“湾区宠儿”的南沙。

其地理位置优越，位于湾区地理几何中心，以南沙为中心半径为100公里画圆，几乎可覆盖湾区的11座城市。

图/广东地理

变化一：
未来半小时到深圳，深圳客或杀入

乘着湾区东风，南沙发展风头正劲，各项基建正在加速完善。

特别是对外交通，深中通道、南中高速、城际地铁18/22号线等在积极建设中。

值得留意的是，按照规划，到2024年，南沙基本上可实现与深圳半小时互通。

当然，桥梁道路联通的不止是地理时空，还有楼市购买力。按照楼市水往低处流的规律，深圳土豪客极有可能杀入南沙。

南沙发展正如日中天，且相对深圳动辄五六万甚至破十的房价，半小时互通且尚为“2万字头”起的南沙，怎么看都还是一片洼地。热衷于投资的深圳客，又怎会错过如此良机？

深圳房价一览 来源/房天下

至于深圳客会对南沙楼市的作用有多大？

不妨参考下深圳客曾经杀入过的惠州、中山，两地无一例外地出现了房价上涨。

变化二：

常住人口增速快，本地购买力增强

此外，更值得注意的是，以往大家都觉得南沙市场是投资客居多。

买南沙是在买遥远的未来，赌五年甚至十年后的运气。

事实上并非如此，南沙不仅有未来，现在就已经开始兑现。

之前的南沙万达广场

随着经济和产业发展，南沙已引来了大量新广州人定居于此。

最直观的感受是，地铁4号线会常常挤不到座位；上下班高峰时，主干道可能会出现塞车几公里的情况。

据统计，近三年常住人口增长了超7万人，每年增长速率稳坐名列前三。

即意味着，南沙市场的本地购买力正逐步增强。这对于持续保持观望、希望等待三五年再入场的买家而言，无疑是一个警示。

因为随着购买力的涌入，南沙价值日渐提升，这类买家很可能在未来的某个时间点里，失去南沙市场的入场券。

黄埔

再来看看，东进桥头堡的黄埔。

5年前，对很多刚需来说，把房子买在黄埔（萝岗），只是退而求其次的选择。

当时的黄埔尚属郊区、工业聚集地，楼市大多是被越秀、天河的外溢购买力所支撑。

图/黄埔观察

因此，很多人以为黄埔就是依附于中心区的存在。然而，事实并非如此。

变化一：产业兑现，内部购买力成型

在高规格的建设之下，“东部新星”黄埔正以肉眼可见的速度崛起。

交通地铁接连通车，500强产业项目不断落地兑现。去年，单单是知识城的税收规模就已达到94亿。

若就GDP总量而言，黄埔早已成为了赶超越秀、直逼天河的存在。

且伴随着产业兑现，黄埔市场自身购买力早已悄然成型。

据统计，2019年黄埔常住人口已增至115.12万人，户籍人口增长率更是位于全市第一。

更值得一提的是，按照规划，黄埔将容纳190万常住人口，即未来还有近75万常住人口增量。

换而言之，黄埔购买力还有向上空间，个中意义不言而喻。

变化二：房价稳定上升，最高价破4冲5

与此同时，在外来和自身的强劲购买力冲击之下，黄埔房价真实上演“昨日你爱理不理，今日让你高攀不起”。5年时间里，黄埔房价便从“1万字头”，上升到现在遍地的“3万字头”“4万字头”。

去年，更有部分项目开盘直奔“5万字头”。

不难想象，早已有部分买家在过去几年里，失去了入手黄埔的黄金机会。

黄埔：连续两年供不应求

南沙：两年房价涨3000元/㎡

如今，南沙不是遥遥无期的未来，黄埔也越来越逼近中心区，两者如何抉择？

若以每年成交数量作为过往置业者的投票依据，黄埔得分会略高于南沙。虽然表面看南沙成交量高于黄埔，但要知道，黄埔新房已连续两年供不应求。相当于100分试卷，南沙凭实力考出99分；而黄埔考了100分，是因为试卷只有这么多分。

不过，在房价表现上，南沙进攻势头更为猛烈。

据中指院数据显示，南沙网签价格则是从去年20942元/平升到今年年初的23760元/㎡，上涨近3000元/㎡，正逐渐缩小与黄埔的差距。

若想置业于两地，笔者建议还是基于自身需求出发。

最为重要的一点是，是抓紧时机。如果是你，你怎么选？

来源 | 广州楼市发布
责编 | 梁栋贤