文/羊城派记者 梁栋贤

图/高力国际（署名除外）

“双11”“双12”的成交量屡创新高，然而往年往年常常听闻的快递爆仓的新闻却甚少再出现了。

升级的物流园区为“双11”护航

根据国家邮政局发布的《2019年11月中国快递发展指数报告》，2013至2019的七年间，天猫双11订单总量增长了750%（从1.5亿元到12.9亿元），但物流速度却提升了四倍，2019年第一亿单快件的签收时间仅为2.4天，比2013年减少近7天。其中，广州2019“双11”快件单日寄发量位列全国第一，单日签收量位列全国第三（仅次于北京、上海）。

物流大幅增速的背后，是物流园区、前置仓、保税仓、智能数字仓等仓配网络的优化配比、协同调度与智能化运营。电商企业根据用户大数据进行提前备货，2019年双十一菜鸟物流备货量达500万吨，能填满1,000个鸟巢，重量相当于1.6万架空客A380。

2019年仓储物业租金涨4.2%

高力国际的统计数据显示，2019年，总计28.5万平方米的新增非保税优质仓库进入广州市场，是2018年供应量的170%。全年净吸纳量为19万平方米，整体市场仓储物业空置率同比升高5.1个百分点至8.1%，平均净有效租金同比增速小幅上涨至4.2%，为每月每平方米42.4元。由于年底部分电商旺季的短期租赁需求到期，且新增供应集中位于新兴区域，全年整体市场净吸纳量还是落后于供应量。

高力国际预期，3PL（第三方物流）和电子商务零售商仍为2020年广州物流仓储的主要需求驱动力，与此同时，这一市场将有更多来自生鲜电商和冷链物流运营商的未来需求。目前，广州高标冷链仓库的市场供应紧缺，这为开发商和投资者们提供了新的投资机会，已经可以看到本土开发商通过并购开始进入冷链物流市场。

还有79万新增供应今年要来

而今年的物流园区供应今年更是将大幅飙升。

高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示：“预计2020年广州市场将有五个非保税高标仓项目共计79万平方米新增供应入市。其中，新兴子市场花都、南沙各有两个项目入市，另外一个项目位于番禺。这也是南沙区的首个高标非保税仓项目。预期广州仓储物流市场未来仍将平稳发展，有赖于这个城市一直以来在商贸和区域交通枢纽的优势，由此催生的对仓储物业的强劲需求，使得在2020年入市的仓储项目预租率已达到80%。”

因此他预计2020年的净吸纳将有所增长，而空置率则将小幅上调至10%。高力国际预测全年租金增速为3%，市场整体平均净有效租金将达到约每平方米每月43.6元。

随着未来两年间大量供应均集中在新兴子市场如南沙和花都，同时考虑到其往来港口和机场的交通便捷性，以及相对低廉的租金成本，相信这将使这些新兴子市场将加速成熟。 

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来源 | 羊城派
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