自限购政策实施以来，无购房资格的人借他人之名买房的案件屡见不鲜。如果出名人与借名人之间存在亲属关系或其他亲密关系，一旦双方因房屋权属或处分产生纠纷，争议焦点就会集中在房屋是借名购买还是赠与的问题。

夫妻恩爱进行时，

儿媳借婆婆之名买房很欢喜~

然而，当感情消逝提出离婚，

婆婆转手就把儿媳出钱出力的房子给卖了。

这种情况下，法院会如何认定？

请大家一起走进下面这个案例。

基本案情

小美在与小明婚姻存续期间，与自己的婆婆大梅共同作为买受人与涉案房屋原业主签订了房屋买卖合同，约定房款140万元，但合同首部的乙方只打印了小美的名字，附件的乙方落款处也只有小美的签名。

购房合同签订后，小美向原业主支付了定金及全部购房款，并向中介公司支付了居间服务费。后涉案房屋的产权登记在大梅名下。接着小美又办理了涉案房屋的供水、供电、电视网络连接等业务，并管理出租事宜，收取租金。

一年后，因夫妻感情不和，小美向法院提起离婚诉讼。在小美提起离婚诉讼的次月，大梅以145万元的价格将涉案房屋卖给阿静，并在合同订立一周内将房屋产权转移登记在阿静名下。

小美得知后诉至法院，请求判令：大梅出售涉案房屋所得的售房款归小美及小明所有；大梅返还售房款145万元并按银行同期同类贷款利率计付利息，阿静对此承担连带责任；大梅赔偿小美因出售涉案房屋所造成的损失95万元。

一审诉讼中经过评估，涉案房屋在大梅出售给阿静之日的评估价值是190万元，在小美起诉之日的评估价值是240万元。

争议焦点

小美主张其和小明是涉案房屋的真实权利人，要求大梅返还出售涉案房屋的售房款、赔偿损失的请求应否支持。

裁判结果

一审判决：驳回小美全部诉讼请求。

小美不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

广州中院二审判决：大梅返还涉案房屋的售房款145万元及利息给小美、小明；大梅支付涉案房屋损失赔偿款45万元给小美、小明。

法官说法

如何判定涉案房屋的物权归属？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。

本案证据显示，涉案房屋购置于小美与小明夫妻关系存续期间，当时小美与小明尚未发生冲突。审查涉案房屋购买的过程，房屋买卖合同有小美签名，向原业主支付定金、购房款和向中介公司支付中介费的是小美，原业主出具收款证明的对象亦是小美，房屋交付后出租管理、收取租金的还是小美。

本案虽不存在借名买房协议，但基于上述事实以及小美、大梅当时系婆媳关系的事实，认定小美主张借婆婆大梅名义买房有事实依据。

该购房行为是否属于赠与？

《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”

赠与当以双方当事人的意思表示一致为前提。大梅主张涉案房屋为小美和小明对其的赠与，但其并不能举证证明双方就赠与行为达成过合意，分析本案的事实和证据也不能得出小美具有将涉案房屋赠与大梅的意思表示。

大梅出售涉案房屋的时间是在小美提起离婚诉讼的第二个月，出售价格仅高于原价5万元，且迅速配合办理了产权转移登记手续，该出售行为和出售价格明显有违常理，大梅也未能作出合理解释。二审法院认定，涉案房屋为小美、小明借用大梅的名义购买，大梅并非真实的权利人，其处分行为未经小美的同意，损害小美的合法权益，应当返还售房款145万元及相应利息给小美、小明。

大梅出售涉案房屋时，房屋评估价值是190万元，大梅仅以145万元的价格出售，侵害了小美的利益，故大梅应向小美、小明赔偿45万元。小美未能举证证明阿静存在与大梅恶意串通损害其合法权益的事实，故不予支持小美要求阿静承担连带责任的诉讼请求。

法官提醒

审判实践中，借名买房一般是基于规避房屋限购限贷政策、拟购房产性质特殊、隐藏真实的财产信息、转移财产逃避债务等原因而产生的，值得警醒的是，在借名买房行为中，借名人的风险极大： 

01借名买房协议效力认定难。

审判实践中倾向认为，借名买房协议的双方应当明知借名买房的行为有损他人合法利益、社会公共利益，主观目的存在恶意，存在通谋之嫌，有违合同法有关合同效力的规定，而借名人、出名人需要共同承担合同无效的责任。

02出名人不配合办理权属转移登记手续。

此时借名人若想拿回房产，一般会采取诉讼方式，但如果借名人没有充足的证据、没有购房资格、出名人又拖延诉讼隐匿行踪，借名人可能在付出较大的诉讼成本后仍不能达到预期目的。

03出名人擅自处分涉案房产。

我国适用的是物权公示公信原则，出名人如擅自抵押或将借名房产作为担保甚至将房产低价出售，而相对人又是善意的并且办理了抵押登记、产权转移登记，借名人很可能会陷入房财两空的境地。

04出名人卷入其他诉讼导致借名房产被查封、拍卖。

借名人如需解除查封或阻却执行，有赖于其能够及时发现房屋被抵押、查封、拍卖的情况，并且采取了快速有效的方式，此种情形下借名人的诉讼风险和成本亦比较大。

出名人也并非毫无风险。若借名购买房屋时需要贷款或者所购房屋占用购房资格，那么出名人或其家庭办理贷款手续、购买房屋时将会受到限制。另一方面，若购房时出名人明知借名人购买房屋是为了掩饰非法所得，那么出名人甚至会有卷入刑事犯罪的风险。

来源 | 广州市中级人民法院
责编 | 梁栋贤