文/图 羊城派记者 赵燕华 通讯员 穗规资宣

12月5日，《关于加强我市农村住宅建设管理的实施意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）在广州市规划和自然资源局网站上公开征求社会公众意见。

新制定的《意见》拟进一步加强管理，从适用范围、部门职责、一户一宅认定、存量宅基地房屋确权登记、分类管控、实施保障和监督管理等方面对农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房管理进行指导和规范。

独生子女达到法定婚龄可单独立户

负责起草《意见》的广州市规划和自然资源局介绍，《意见》紧跟中央关于深化农村宅基地管理制度改革精神，按照新修订的《中华人民共和国土地管理法》修正案第六十二条要求，在人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，进一步明确一户一宅认定方式，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件，创新采取多户合建、提前预支建设村民公寓式住宅、宅基地及住房置换城镇住房等方式多渠道保障农村村民实现户有所居。

《意见》明确，符合以下4种情形之一的即可认定为“一户”：

1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

3.是独生子女的，达到法定婚龄后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

而“一宅”的认定，则由村民自行向村社申报，经村社组织在村内进行公示后无异议的，由村社出具意见，并报镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。

各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

5种情形不得申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅

此外，对于符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的存量住宅，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。

家庭可分户户数大于等于村民及其家庭成员名下的宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。

值得注意的是，根据《意见》，存在以下情形之一的，不得申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：

1不符合分户条件的；

2.存在“一户多宅”情形的；

3.将原有住宅出卖、出租、赠与他人的；

4.家庭可分户户数小于村民及其家庭成员名下的宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量）。

5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

每户建筑总面积控制在280平方米内

新建农村住宅建设有什么标准？《意见》提出，新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。

新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。对于村民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。  

而对于村民公寓式住宅建设首先要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进行集中建设。

每户村民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。

在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须以村、社（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构。

《意见》除了明确如何建，也明确如何置换。《意见》提出了宅基地及住房置换城镇住房标准。为鼓励村民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房：

宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；

宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。

优先建设村民公寓式住宅

此外，《意见》明确已纳入城市更新三年行动计划的区域，在改造实施方案未批准前，允许进行危房原址重建；

明确暂未纳入城市更新三年行动计划、位于城镇开发边界内的区域，新增分户住房主要是建设公寓式住宅或联排式住宅，存量住宅允许按照宅基地建房标准进行加建，原址重建或改建；

明确暂未纳入城市更新三年行动计划、位于城镇开发边界外的村庄，主要实施空心村改造和零星建房管理，落实“建新拆旧”。

新增分户住房主要通过建设公寓式住宅或联排式住宅解决，不得新建单家独院式住宅，充分利用现有存量建设用地，完善基础设施和公共服务设施建设。

值得一提的是，《意见》提出优先建设村民公寓式住宅的思路。对于建设公寓式住宅的，按照《广州市城乡规划程序规定》《广州市城乡规划技术规定》，以集体经济组织为主体申办建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和用地手续。         

《意见》还提出，在维护村民合法权益的前提下，经农村集体经济组织同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。

农村集体经济组织可以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农村住宅及宅基地，兼顾古村落旅游开发与文化保护。

在保障闲置宅基地、闲置农村住宅原权利人合法权益，并符合宅基地建房标准的前提下，可以村集体经济组织为单位，申请办理建房审批，进行拆旧建新，用以建设乡村振兴项目。

积极推动拆旧复垦农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地，复垦腾退出来的建设用地指标优先保障所在村建设需要后，结余部分以公开交易方式流转用于城镇建设，促进闲置宅基地盘活利用。

22015年7月15日后建成的农村住宅按现行法规处理

《实施意见》尊重历史，进一步优化明确存量宅基地房屋确权登记原则。明确1987年《土地管理法》实施前已建成的农民住宅，至今未扩建或翻建的，由村报镇街审核同意后确权登记；明确1987年《土地管理法》实施后按照是否有合法的宅基地使用权来源材料进行分类，对于符合一户一宅的，结合建成时间，面积标准等按程序予以确权登记。

1.1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建的，经村社同意并公示无异议的，由村报镇街审核同意后，予以确权登记。

2.有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村社同意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记；1999年1月1日起至2015年7月14日已建成的农民住宅，经村社同意并公示无异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记。

3.无合法的宅基地使用权来源材料，未经批准占用土地建设的农村住宅。

1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门对土地使用情况核实后，予以确权登记。

1999年1月1日起至2009年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门对土地和规划进行核实后予以确权登记。

2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住宅，未纳入城市更新三年行动计划、年度计划范围，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，需补办用地手续，经区规划资源部门对土地和规划进行核实后予以确权登记。

4.符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记，在以后家庭新增分户时，作为新增住宅面积予以确权。

5.存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。

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来源 | 羊城派
责编 | 吴瑕