文/图 羊城派记者 梁栋贤

今年6月份流拍的番禺东环街易兴地块大家还记得吗？经过5轮竞价，这宗地今天（12月5日）终于“出嫁”了，保利以554474万元、自持比例20%成功胜出。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

这次的成交楼面地价比上次的起拍价33838元/㎡低了大约1万元/㎡。

地块的具体情况见下表↓

地块面积增加，方便成规模开发

为何这次土地能成功出让？

这次重新挂牌，除了楼面地价降低以外，地块面积也增加了。

原用地面积46446㎡，为新光快速路东北侧一幅三角形的土地，是如今的地块一和地块二；现在增加了马路对面一幅接近梯形的地块三，总用地面积增至131906㎡。

计容面积的变化则更为明显，平均容积率从1.1提高至2.3，计容建面从36934.57㎡增至244477㎡，足足是原来的7倍。

增加项目规模，对竞得者综合开发利用很有好处。

此次出让同样采用“竞自持+摇号”的方式，每次竞自持增价幅度为5%，这意味着起拍楼面价就是成交楼面价，不过自持比例有所不同。

周边成熟楼盘多，可共享配套

该地块位于钟村板块，紧邻新光快速路。

地块三西南侧与金山谷花园、富豪山庄相隔不远，未来可实现配套共享。地块一和地块二北侧邻近金山工业园区，东侧被村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。

地块邻近新光快速路、广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等，可快速通达万博、市桥、思科智慧城等番禺多个重点规划商圈。

但现有的公共交通略显不足，到天河、海珠区只能通过公交接驳地铁，换乘时间为20-30分钟，且班次较少，有一定的局限性。

未来广州地铁22号线祈福新村站建设完成后，交通配套状况将会改善。

周边一手住宅单价约4万元

该地块周边有不少地产项目，3公里范围内的一手楼盘有招商金山谷、信业悦都荟、祈福缤纷汇和粤海广场等。

其中招商金山谷、信业悦都荟在售的是商办产品，报价为2.5万-2.8万元/㎡；粤海广场在售公寓层高4.5米，售价约3.9万元/㎡。

一手住宅楼盘祈福缤纷汇报价约3.8万元/㎡，比今年年中略有下调。

降价后，该地块的楼面地价与周边的一手楼价有大约1万元/㎡的价差，但是地块的硬伤依然存在。

东北面的地块一容积率为1.01，限高24米，未来将以开发低密度联排、叠拼产品为主，属于高端产品。

而该地块紧邻新光快速，周边环境复杂，或许会受到噪音、灰尘方面的影响，且周边以厂房、城中村、工业园居多。

此外，火烧岗垃圾填埋场就在距离地块约1公里处，居住环境较差。

地块二紧挨着地块一，为二类居住用地，总用地面积2789㎡，容积率最高2.8，计容建筑面积7809㎡，规模偏小，而且用地不算规整。

地块三面积最大，为74123㎡，容积率最高2.8，计容建筑面积207544㎡，开发难度相对较低。

来源 | 羊城派
责编 | 冯茵