文/图 羊城派记者 梁栋贤（除署名外）

虽然此前有江湖爆料称奥园和敏捷都有意于番禺区东环街易兴DHJ15-01地块，但是，到了下午3点，由于没有一家房企叫价，导致该地块最终流拍。

说起来，近几年番禺拍出的宅地一直不多，前几年在市场上也颇受欢迎。番禺的宅地如今不再受欢迎了吗？

在羊城派记者看来，这与其说是番禺的问题，不如说是地块本身的问题——这宗地本身虽然有优点，但缺点也非常鲜明，这些缺陷或许正是其流拍的最终原因。

这块三角形的地，未来要做高端盘

从挂牌伊始，这块地的争议就很大。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

因为这宗地块的起拍价很高。扣除政府回购部分面积后，楼面地价为33838元/㎡，是广州土地起拍单价首次冲破3万元关口，已超越2016年五矿拍下的南草堂村地块（目前五矿万樾台项目）30711元/㎡的番禺最高楼面地价。

地块有多好？

优势一，本次出让地块容积率从《2019年广州供地蓝皮书》规划的3.0下调至1.01，旨在把项目定位从刚需自住往高端改善转型，未来产品开发或以低密度联排、叠拼产品为主。从容积率来讲，有优势。

优势二，该地块邻近新光快速路、广明高速，可接驳南沙港快速、东新高速等，自驾车可快速到达万博、市桥、思科智慧城等多个重点规划商圈，对于自驾车买家比较方便。

优势三，地块大小适中，虽然单价高，但起拍总价不高，中小房企也有一争之力。

优势四，番禺宅地供应量不大，有一定的稀缺性，因此，此前多宗地块均溢价拍出：去年中铁建以楼面价23419元/㎡（溢价率18%）竞得美塑料厂地块；今年4月，龙光以溢价45%的代价拿下市桥西横江地块。

优势五，地块周边大盘林立，可共享周边楼盘的配套设施。西侧的钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄等成熟社区。部分教育、商业配套可共享，当然，大型商业配套有3公里左右的距离。

地块缺陷同样明显

该宗地块的缺陷同样明显。

一，当然是地价高。

要知道，祈福新村、金山谷、富豪山庄目前二手房均价为2.5万-3.8万元/㎡。在售一手楼盘有祈福缤纷汇，均价也不过约4.5万元/㎡。

二，地块呈三角形，不算规整，不太好设计开发，而且沿主干道的边比较长，未来不少建筑会受旁边新光快速路的噪声影响。

三，周边的公交配套设施不足。

若要前往天河、海珠区只能通过公交接驳地铁，换乘时间20-30分钟，且班次较少，公共交通出行有一定的局限性。

未来，地铁22号线祈福新村站建设完成后，可适当填补板块交通配套不足的现状，但是，从地块到地铁站依然不算很方便。

四，北侧邻近金山工业园区；东侧被村落、厂房所包围，现在地块周边环境略显脏乱。

当然，距离地块1公里左右的里仁洞村旧改进展良好，已有超97%的村民同意更新改造，引入合作企业。若未来旧改成功落地，将会吸引人口流入，大幅度盘活片区活力，拉动项目板块价值的提升。

五，周边没有自然景观资源，距离最近的万博商务区约3公里。广州中原研究发展部认为，这不像常规高端住宅的区位。

来源 | 羊城派
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