文/图 羊城派记者 詹青

运营难度高，回报周期慢，旧改注定不是坦途。如果不是因为房地产黄金时代已经过去，大概不会有太多房企愿意啃这样的硬骨头。

佳兆业是个异数：旧改一做就是20年，20年来，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，也因此聚拢了各种各样城市更新领域专业的团队。据了解，过去十年，佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万㎡。

这些年，佳兆业在广州旧改市场上相当进取，广州旧改储备用地几乎与其大本营深圳比肩。目前，佳兆业的旧改储备用地有99%位于大湾区，其中占比最高的两个地方就是深圳和广州，分别占比31.8%和31.6%。

近期，佳兆业将有一个酝酿了近十年的旧改项目即将“开花结果”，那就是“白云第一村”——小坪村。

谋局十年

2018年12月19日，有着深圳“旧改王”之称的佳兆业集团以总价74.26亿元大手笔拿下广州白云区新市小坪村旧改项目。

可是，很多人并不知道，对于这条村，佳兆业已经悄悄进驻了近十年。

2009年，白云区开始进行城中村改造，共有5个城中村被纳入广州市三旧改造重点区域，其中就有小坪村。当年，佳兆业就开始密集接触小坪村。

2010年7月，小坪村与佳兆业签订《旧村改造框架协议书》成为战略合作伙伴。2011年11月，改造方案获广州市三旧改造领导小组会议原则性通过。

十年弹指一挥间，纸上的方案终于慢慢落到了土地上。今年7月29日，小坪村首期用地全部清拆完毕，复建安置房奠基开工，标志着小坪村改造迈开了最关键的一步。

“白云第一村”

业内有一句话：南有猎德、北有小坪。将小坪村与猎德村相提并论，足见小坪村的地位。

定位为超级交通枢纽的广州白云站（棠溪火车站）距离小坪村仅约2公里，白云站的建设需从小坪村征138亩用地，可以说，小坪村的改造如果没做好，白云站的建设也无法进行下去。

因此，小坪村的改造并非仅是一村之改造，而是涉及整个白云西部产业、交通等格局的升级换代。有专家点评，未来白云西部的发展有两大引擎，一个是白云站枢纽工程的建设；另一个便是小坪村的改造。

2009年，白云区就开始进行城中村改造，但至今为止，没有一个村完成改造。三元里、萧岗、棠下等多个城中村的改造方案早在2010年已获正式批复，但推进速度均相当缓慢。

而在广州五大老城区中，白云区的城中村数量是最多的，仅解决白云区的三旧改造问题，就可为广州市提供大量宝贵的建设用地。所以，小坪村改造的成功推进可谓一次“破冰”。

99%旧改布局大湾区

有别于传统改造“先拆迁、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆迁”，让村民先住进新房子，再开展拆迁工作，这样不折腾村民，也最早使村民的利益得以兑现。

“安置房就建在这一片，离地铁口很近，前面不远处将来会建学校……”小坪经济联社相关工作人员向羊城派记者介绍安置区规划时，对未来充满期待。

其实，佳兆业已经是广州市场的老面孔，陆续盘活和开发了广州中石化大厦、黄埔佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅等项目。

近两年来，佳兆业更是明显加快在广州的旧改步伐，先后介入海珠石溪村旧改、海珠南天项目、黄埔玩具城项目、增城马修村旧改项目、番禺陈涌村旧改等。

据介绍，旧改已成为佳兆业在广州扩充土地储备的主要来源，根据佳兆业2019年中期披露的数据，其旧改储备项目占地面积高达3200万㎡（未纳入土储）。

来源 | 羊城派
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