文/羊城派记者 赵燕华
通讯员 黄华坤

至8月底，广东全省已完成改造42.58万亩，节约土地约18.88万亩，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”。在此基础上，近日，广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出19条针对性的改革措施，以五大实招助推高质量发展。

2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，广东省在全国率先开展“三旧”改造工作。至2019年8月底，全省共实施改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”。当前，广东省正处于大力推进粤港澳大湾区建设、促进高质量发展的关键阶段，对土地资源保障的效率、结构和质量都提出了新的更高要求。

在新增建设用地资源持续缩减的形势下，必须深化土地供给侧结构性改革，推动“三旧”改造取得突破性进展，提高存量建设用地利用效率，优化土地利用结构，促进产业转型升级，提升城乡融合发展水平，使城市更加宜业宜居宜游，让人民群众有更多幸福感和获得感。

本次《指导意见》聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，加大政府让利惠民力度，提出19条针对性的改革措施，切实维护权利人和市场主体合法权益，力求建立政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造管理新格局。   

五大实招助推高质量发展 

实招一：降低改造成本

一是鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作，改造后还要向政府无偿移交公益性用地或物业，按照从实际出发、实事求是的原则，允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。

二是在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，丰富地价实现形式，减少利益分配争议，调动市场主体的积极性。三是对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。

实招二：优化利益分配

一是加大财政奖补力度。在市县政府实行财政奖补的基础上，省统筹整合使用相关财政资金，实行土地增值税补助政策，切实加大对市县的支持力度，推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。

二是降低改造项目税收负担。对经政府确认由市场主体承担拆迁工作的单一主体归宗改造项目，定性为政府征收（收回）房产、土地并出让行为，可享受同等税收待遇，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本，吸引更多市场主体参与。

实招三：提速改造用地审批

一是优化建设用地规模调节机制，创新改造单元规划制度，适当放宽规划修改门槛，推动解决部分用地因不符合规划而无法实施改造的问题。

二是优化标图建库审查要求，适当降低改造地块入库要求，加大对教育、医疗、养老、体育等公益性项目的支持力度，扩大“三旧”改造政策受惠面。

三是简化用地报批手续，优化微改造项目涉及规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程，提高审批效率。

四是推行区域评估制度，进一步缩减单个改造项目办理压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估所需时间。

实招四：鼓励整体连片改造

一是允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡，推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题。

二是允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式，实现地块规则化和地块合并，促进改造成本与收益平衡。

三是要求合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，并加强历史文化保护，实现经济、社会、文化及生态等综合效益。

实招五：强化行政司法保障

对“三旧”改造涉及土地征拆矛盾纠纷进行区分处理，其中，符合《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整范围的，仍按照上述规定处理；对无法适用上述法律法规的由市场主体实施改造引发的征拆矛盾纠纷，明确可通过政府裁决和司法裁判途径解决。

特别是针对原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通的情况，利用行政裁决和司法裁判，妥善解决搬迁补偿矛盾纠纷。政府进行裁决前，应当先进行调解，切实维护公共利益和原权利人合法权益。

至2021年，投5000亿新增旧改23万亩

该文件自2019年9月1日起施行，有效期5年。据悉，省自然资源厅已同步制定《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方案（2019-2021年）》，作为《指导意见》的配套实施文件，落实《指导意见》的具体工作安排，将近三年工作任务分解到各市、各有关部门，明确了工作事项、责任分工和时限要求。

按计划，至2021年，广东将新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上，其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。

同时，“三旧”改造体制机制进一步健全，综合效益明显提升，配套政策体系更加完备，闯出一条高密度城市通过低效存量用地再开发促进高质量发展、偏远农村通过激活土地资源助力乡村振兴的新路子。

来源 | 羊城派
责编 | 陈倩