广州在2016年前后诞生的贵地价项目，近两年陆续面市，有趣的是，这批高地价项目，大部分都在产品中设计了复式户型。

为什么高地价盘都喜欢做复式？

为什么我们看到的复式越来越多了？传统复式和咬合复式有什么区别？

什么样的复式才住得舒服？哪种复式卖得更好？

买复式可能遇到什么坑？

来了解一下吧！

事实上，复式产品要计算两层的公摊面积，在梯户比不变的情况下，实用率反而比平层低。但买家之所以觉得买复式划算，是看到赠送面积多，比如90㎡左右已经可以做四房，愿意买账。

因此，在地价高又不足以做豪宅的项目中，复式产品的优势就体现出来了。说到底，这是由产品创新产生的高溢价。特别是小户型复式，在保证单价和房间不降的情况下，控制住了总价。

传统复式和咬合复式不同在哪？

但对于高地价盘来说，传统复式又有致命的缺点。

传统复式为上下两层相同空间叠加，相当于2套平层，以下图30层建筑为例，90㎡复式和平层建筑面积就差了50%，可卖的房子变少了，但复式的售价不可能达到平层的2倍。

为了保住容积率，守住利润，在相同的高度下，开发商往往只能增加产品的面积段，这就是为什么以前复式都是大户型的原因。但如果高地价盘也这么操作，总价就会过高。

创新咬合式复式的出现，完美解决了这个问题。所以上面提到的5个贵地价的楼盘中，就有4个都选择了咬合式复式。

咬合式复式就好比堆积木，同样30层高度，传统复式只能做到15户两层复式，而利用咬合结构，像玩俄罗斯方块那样，能拼出30户复式，相当于同样的高度，实现户数翻倍。

在高地价高容积率的情况下，既能有效消化容积率，又能够控制住总价。

复式住宅，到底住起来舒服吗？

但就算这样，买家对复式产品还是只能“又爱又恨”。

复式的优点当然非常突出：

第一：空间感强

加上赠送面积，复式的使用率分分钟都去到120%，特别是中空的设计，往往给人豪宅既视感，瞬间就感觉房子高级起来。

第二：功能性强

复式上下层的设计，动静分离，可以把不同功能区、不同家庭成员分割开，广州还曾有楼盘把这种产品成为“婆媳户型”。

第三：灵活性强

在空间设计上，业主可以对复式进行更大限度的改动，比如重新划分功能区，是否保留客厅中空等，实现个性化的定制。

但复式的缺点也同样明显：

第一：层高过矮

目前市面上的复式住宅，基本为5.8米层高，能做足6米高已经难得，扣除墙体高度，单层的层高也比平层矮，相对来说舒适性打折。

有的开发商会“耍心机”，偷偷把样板房层高做高，因此买房之前必须问清楚具体数据，精装交付的要了解两层是否同样高，避免2楼房间过于压抑。

第二：采光不足

复式容易出现2楼采光不足、通风不佳的情况，而咬合式复式如果做不好，更加容易出现暗厕或暗厨，或者只有内窗，需要重点注意。

部分开发商的解决办法是，把建筑主体做成板式结构，从而尽量保证户户朝南，增加采光面。

第三：空间浪费

复式必须在室内做楼梯，相当于把原本的公摊面积搬进自己家，浪费是在所难免的了。因此，复式户型好不好，楼梯设计是关键。

相对来说，旋转式的楼梯更省空间，或者利用好楼梯底部空间，做成储物柜或阅读区也不错。

上述问题，更容易在过分追求小面积的复式产品中出现。因此，想住得舒服，必须保证层高和采光，做好空间利用，不要被“小户型多房间”套路了。

在广州，有哪些复式产品？

具体到广州复式市场，保利和万科是两大“供货大户”。

据不完全统计，目前保利有保利和光晨樾、保利东郡、保利半岛、保利紫云和保利东湾5个楼盘，万科有万科未来森林、万科海上明月、万科白鹭郡和万科春风十里4个楼盘在售复式，其中大部分为咬合式。

2017年面市的保利和光晨樾，是保利在广州首个咬合式复式，而这个项目的特色是，通过改变核心筒的形状，做到独梯独户，并且有效缩小了公摊面积，从而提高了户型的使用率。

而万科产品线的特点是，几乎做了全广州面积最小的复式。

像之前的万科尚城和在售的万科海上明月，80㎡就做到了咬合式复式四房，对“多什么不如多间房”的广州买家，确实吸引。

复式收楼，可能会遇到这些坑！

复式建筑由于设计复杂、施工复杂，质量方面要更严格把关。

成也复式，败也复式。万科在广州被吐槽得最厉害的就是万科尚城的复式。

业主收楼后发现，室内两层之间的楼板质量不过关，2楼动作大1楼就能感到震动，而且怀疑两层之间的防水做得不到位，部分单位漏水漏成“水帘洞”。

室外过道同样存在问题，由于是复式设计，部分单位入门处上方多出了横梁，而且开发商在上方加建了空调主机的放置位，导致空间压抑，影响采光。

因为户型设计比平层复杂，类似的质量问题，在复式产品中更为高发。

因此，买家在购买复式时，需要对建筑外部的设计，使用的装修建材、以及相应的交楼标准，进行更加详细的了解。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青