对楼市稍有了解的人都知道，同一个楼盘，总是越卖越贵。

这既是因开发商惯用的操盘策略，开盘伊始通过价低吸引人；又是大多数楼盘都先卖位置、朝向较差的楼栋，然后越往后越好，给人感觉也就一期比一期贵了。

然而，市场不会千篇一律，广州有一个板块的楼价保持着岿然不动的姿态，就连新开楼盘也不例外。

这个板块，就是增江。

相较于一年前，增江板块多个在售新盘，有5个跌了1000-4000元/㎡，只有2个楼盘微涨了300—500元/㎡。

而且，这样的行情还是发生在成交热门增城，乍看着，实在让人匪夷所思。

自2012年起，增城一手楼成交连续7年稳居全市榜首，近4年来，置业占比更是一路上升。

其中2018年，增城成交套数达到2.7万套，全市占比逾3成。这意味着，广州每10个购房者中，便有3人在增城置业。

数据来源：中指院

增城虽热，可实际上却难以做到“一碗水端平”。我们通过具体分析，发现增江板块“两头不亲”。

其一，增城销量逐年递增，并长期稳占广州成交榜单“C位”，这和广州客的贡献不无关系。

其实不仅仅是增城，外围区域南沙和黄埔亦是，近年来，得益于大批广州刚需客的涌入，区域成交直线上涨，而北部花都和从化则温吞得多。

相对于中心区域的高房价，作为洼地的增城很好地承接了市区外溢的需求，其中尤以距离市区较近，又有地铁优势的新塘和朱村为代表，销量占比高企。

新塘TOD线路图

地铁21号线线路图

通过地铁13号线和21号线，从新塘和朱村出发，可以“一小时到市区”，吸引了大批工作在市区的刚需人群前来置业。

而增江板块，位于增城荔城，距离广州市区较远，硬件上无法满足“广州客”的通勤需求。

其二，荔城楼盘的客源主要来自本地，他们看中增江河畔优质的居住环境，这些人群更喜欢增江西岸的荔城板块，对东岸的增江板块并不买单。

增江航拍图

从交通位置看，增江西岸的楼盘区位确实优势明显，坐拥荔城最优质的交通、教育和商业配套。

荔城板块的楼价并不比增江板块同等楼盘高，区位却优异得多。像碧桂园中心，步行可达增城万达广场和21号线增城广场站，学位也是一等一地出挑。

相较来说，增江目前并没有地铁线路经过。

其三、从地理位置上看，增江板块位于增城东部，为广州最东部，是广州、惠州、东莞等城市相互交接之处。

惠州和东莞两地本身楼市存货丰富，外溢需求少，没办法利好增江板块。

增江街增江新城

在这一点上，位于南沙的南沙湾板块就不同，其虽然和增江板块一样远离广州主城区，但是与深圳隔海相望。深圳地少人多，购买力强劲，很多深圳客喜欢跑到南沙买房。

此外，从产品内部看。增江板块的楼盘均价2万元/㎡，售价并不低，客源局限。其中绿地珑玥府、首创碧桂园悦山府更是以中高端产品面世。

绿地珑玥府迎宾楼设计，产品定位高端

在本地客不买账，外地客又够不到的情况下，增江板块处境尴尬也就不奇怪了。

来源 | 广州房产
题图 | 视觉中国
责编 | 詹青