老城区的学区房都是贵到飞起？

其实，性价比高的学区房也是有的。不过，这样的学区房就要往外围五区去找了，而且要千万要拿起笔记本划好重点：

①番禺是外围五区中名校资源最给力的区域，尤其是市桥；

②最低150万元可买近郊带省一级学位两房；

③不同区域小升初政策不同，电脑派位or对口直升看清楚；

④购房≠落户，没广州户口在非限购区买房也读不了名校。

【备注：目前广州市教育局对小学和初中已经没有省一级、市一级这样的评级标准，不过民间仍然习惯用以往的评级称谓来定义学校在坊间的口碑和级别，本文姑且按照民间的标准来做定义，以为区分，下同】

接下来进入各区分解动作！

番禺：学区房最热板块市桥 

147万元搞定地铁两房

目前番禺全区共有11所省一级小学，是外围五区中名校最多的区域。

其中高达5所位于市桥板块，剩下6所分别是石楼镇、沙湾镇、石碁镇、钟村镇、南村镇和新造镇的中心小学。所以在番禺选名校非常简单，认准“中心”两个字就没错了。

值得注意的是，像石楼镇、南村镇和新造镇的中心小学，基本只给村民提供学位，所以想通过买房拿到这3所小学的学位，基本没门。

而沙湾镇中心小学更要小心，因为对口地段的学位，只提供给一手楼业主，买二手房没用，但目前板块内基本没有一手楼在售。

相比之下，聚集了5所省一级小学（中心小学、德兴小学、南阳里小学、北城小学和东城小学）的市桥板块，拥有不可撼动的“王者”地位。

不仅名校多，关键是读得上，而且除了小学学位给力，对应地段的初中同样优秀。

根据教育局的政策，番禺区小升初采取电脑派位的方式，而市桥的5所省一级小学，对应的是星海中学、东风中学、桥城中学、桥兴中学、侨联中学和番禺实验中学6所初中。其中，星海中学和东风中学都是省一级，而桥城中学也是老牌名校。

而在市桥板块的5所省一级小学中，口碑最好的是市桥中心小学，其次是东城小学和德兴小学，办学历史久，师资和硬件也过硬。

不过近年来，市桥新盘紧缺，目前市桥带省一级小学学位的房源，基本以二手楼梯楼为主，部分楼龄甚至去到25年以上：

对口市桥中心小学的几个小区，仅康裕大厦是电梯楼，目前各个小区的放盘价都在2.5万元/㎡左右徘徊，其中门槛最低的是北丽园，54㎡两房只要147万元。

几个小区距离地铁3号线市桥站都在1公里内，其中最近地铁的是康乐园，约500米，因此也卖得最贵，部分房源放盘价超过3万元/㎡，目前总价最低的1套是52㎡一房158万。

情况特殊的是唯一的电梯楼康裕大厦，该小区1期带中心小学的学位，但二期带的是北城小学的学位。而除了学位的区别外，康裕大厦楼龄新、带电梯，却只卖楼梯价，原因据说是小区规模小，而且周边的水沟臭气扰民。但97㎡三房只要250万，对刚需来说确实是个上车盘。

如果嫌市桥中心小学学区内的房源太旧，则推荐关注北城小学。

以地段内的康裕北苑为例，2005年电梯楼，目前放盘均价在2.8万-3.3万元/㎡左右，目前门槛最低的1套是86㎡三房，总价286万元。

另外，市桥板块其实还有1个全新盘——碧桂园星钻，距离市桥中心小学和北城小学都只有2公里左右，户型为97-179㎡三至五房，但亮相两年以来还没开盘，有兴趣的家长也可以多留意。

南沙：南沙小学对口直升南沙一中 

首付50万元起

目前南沙只有1所省一级小学——南沙小学，分为两个校区，距离仅4.5公里，都靠近黄山鲁森林公园，由于南沙小升初是对口直升，属于南沙街的所有小学都直升省一级的南沙一中，所以读南沙小学还能提前锁定初中学位。

两个校区中，本校区对应的地段是富力天海湾、中盈一海里两个小区，时代南湾校区对应的地段是时代南湾、优山美墅、南沙湾石奥、富力唐宁、印月翠谷和华海山屿海6个小区，刚需重点考虑时代南湾和富力唐宁。

对口的几个小区中，楼龄最新的是2017年的中盈一海里，但证未满两年，而且是毛坯，均价1.9万-2.1万元/㎡，富力天海湾和时代南湾，均价最高，要去到2.1万-2.6万元/㎡，相对来说，旧盘富力唐宁性价比更高，目前最便宜的两房单位面积是88㎡，总价172万，首付50万元起。

另外，位于南沙小学对面的一手楼盘大宏锦绣，目前在售90-114㎡单位，带装修均价23500元/㎡，相比二手来说贵得不多，而且附近就是4号线塘坑站，虽然目前学区划分不确定，但从位置来看，读南沙小学的可能性也比较高。

花都：新华街最值得买   

但二手电梯房单价破2万元

当年跟番禺共同撤市设区的花都，省一级小学的数量在外围五区中仅次于番禺，共8所，但说到买学区房，首先可以排除的是花山镇悦贤小学和花东镇中心小学，学位基本只属于村民，剩下6所分布在老城区新华街和楼市重镇狮岭。

首先来看花都老城区4所省一级小学和对应的地段范围：

可以看到，4所省一级小学中，招生范围最广的是棠澍小学，生源最集中的是新华八小。

而从对口楼盘来看，新华四小、新华五小和棠澍小学周边基本以二手楼梯楼为主，均价在2万元/㎡内，最便宜的是新华四小，低至1万出头，仅新华五小对应的路劲天隽峰还有新房在售，但均价已经去到2.7万元/㎡，而且都是138㎡以上大户型。

总的来说，花都老城区，推荐考虑新华八小的学区房，楼龄新，生源单一，全部来自祈福3个小区，性价比相对更高。目前祈福万景峰的二手放盘价虚高，毛坯去到1.8万-2.2万元/㎡，价格已经赶上一手，目前项目在售58-143㎡两至四房，均价2.1-2.2万元/㎡。

再来看狮岭，作为近年来花都楼市的热门板块，目前买家主要集中在一手市场，二手房放盘量不大，电梯楼在2万元/㎡左右，楼梯楼在1万出头，而对口冠华小学的利峰城，已经被时代收购改名为“时代康桥”，但目前在售是182㎡大户型，均价1.4万元/㎡。

值得注意的是，虽然都是省一级小学，但新华街小升初的政策为电脑派位+对口入学，有机会入读秀全中学等省一级初中，而狮岭镇主要是对口直升，但2所省一级小学对应的初中，学位都比较普通。因此建议，买花都学区房还是直奔老城区新华街。

不限购区：增城从化

增城从化虽然是不限购区，但学位同样遵循“人户一致”的原则，也就是说，既要看房产，又要看户口，同时在地段内才能获得学位。

而根据广州目前的政策，购房≠落户，只是可以获得入户积分，因此没有广州户口的买家，如果想通过买房在增城从化读到名校，其实价值不高。

不过仍然帮大家整理了两区的省一级小学学位情况，供大家参考：

增城：荔城学位好新塘性价比高 

电梯两房150万元

首先是增城。目前区内共有3所省一级小学，2所位于老城区荔城：荔城街第二小学和荔江小学，1所位于新塘：新塘镇第二小学。

目前增城按板块不同，执行不同小升初政策，荔城是按地段划分，而新塘则有部分对口直升。

按2018的地段来看，属于荔城街第二小学的地段，大概率可以读增城中学初中部，这也是增城3所省一级小学中对口最好的初中学位。

从周边房源来看，位于老城区的2所小学，都处于荔城中区，地段好，但附近基本都是大户型豪宅，总价高，小户型只能买散盘。

相对来说，荔城街第二小学的门槛低，但基本是超20年楼龄的楼梯楼，均价在1.1-1.2万元/㎡，而荔江小学周边多为四房大户型，就算单价1.4万元/㎡，总价都要去到360万元。

对广州客来说，考虑新塘第二小学更为现实，离广州近，对口的是不错的增城实验中学，周边小区楼龄新，目前2006年的电梯楼金泽花园，均价1.8万-2万元/㎡，最便宜的一套74㎡两房，总价150万万。

从化：广州客看准太平镇  

省一级小学+地铁开通

最后是从化。目前区内共有4所省一级小学，其中2所在街口：流溪小学和街口街中心小学，2所在太平镇：太平镇中学小学和西宁小学。

从学位来看，流溪小学所属地段部分对口的是从化中学，同样是省一级学位，因此品质最高，与此同时周边房价也最贵，目前2007年的电梯楼德堡花苑，均价1.8-2万元/㎡。

相对来说，对广州客更友好的是太平镇中心小学，不仅周边大型楼盘密集，而且靠近105国道和地铁14号线，目前周边二手房有1997年的电梯楼紫泉流溪湾，均价在1.3万-1.5万元/㎡，最便宜的1套76㎡三房，毛坯总价仅103万元。

来源 | 关爱买房公会
题图 | 羊城晚报资料图
责编 | 詹青