个案回放

代办人要买家赔付10万元

章女士在广州天河区有一物业欲出售，但因自身长期在国外居住，回国卖房很不方便，遂将该物业房产证原件交付弟弟章先生，并口头委托其代理出售。

2015年3月20日，章先生通过某中介公司介绍，与买家冯先生就该物业协商交易条件，并出示房产证原件及证明章先生与章女士为姐弟关系的户口薄。

由于章先生没有章女士的书面委托，冯先生心存疑虑，故在签约当日，双方一同向章女士致电，章女士同意出售房屋，并会回国配合办理过户手续。于是，冯先生与章先生签订《房屋买卖合同》，并支付定金50000元。

2015年4月5日，章女士回国拟办理房屋出售及过户手续，发现广州市二手房楼价上涨，该小区物业均价比合同价格上涨3000元/㎡。章女士认为章先生代其售卖的房屋价格偏低，要求冯先生提高交易价格，被冯先生拒绝。

于是，章女士以章先生非其代理人，无权处分其房屋为由，拒绝履行由章先生与冯先生签订的《房屋买卖合同》。冯先生多次催促章女士履约无果，便向法院提起诉讼，要求章先生和章女士赔偿10万元及解除《房屋买卖合同》。

法院经审查，该物业仅登记在章女士名下，冯先生和章先生无法出示证明章女士授权章先生代理出售该物业的证据。

而《房屋买卖合同》约定：“业主收取定金后未能依约出售物业的，应向买家两倍返还定金。”章先生明知自己没有取得章女士委托的情况下仍与冯先生签订出售该物业的合同，且未得到章女士的追认，导致冯先生取得该物业所有权的合同预期落空，应向冯先生承担违约责任。

最终，法院判决章先生向冯先生赔偿10万元以及解除《房屋买卖合同》。

专家解读

合同未经被代理人追认，无效！

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师介绍，《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”

本案中，章先生无法证明其已取得章女士授权，且其就本案物业签署的《房屋买卖合同》未得到章女士的追认，理应承担该违约责任。

在此，周冬云律师提醒消费者：亲属关系并非代理关系，亲属间委托处分房屋产权，应签订书面协议，明确约定委托事项，不能以口头方式进行，避免出现本案中发生纠纷时举证困难的尴尬局面。

来源|广州市房地产中介协会
题图|羊城晚报资料图片
责编|邓伟东