文/羊城派记者 董柳 通讯员 云法

在一宗房屋买卖过程中，买方先是嫌税费贵了不想买，后来遇到房价上涨，反悔又想买，而卖家起初要求买方继续履行合同，后看到房价上涨又不肯卖出！这样一曲闹剧就发生在广州市白云区。

记者8月3日从广州市白云区法院了解到，法院最终认定买方构成根本违约，依法驳回其诉求，并判决涉案合同解除，买方需向卖方支付违约金22.8万元。

办案法官介绍，法官在审理涉房价涨跌类案件时，应注意结合房价涨跌因素的影响，依法保护合同守约方的利益。

买方嫌税高起诉不想买房

2016年3月13日，徐某、熊某（卖方）与蒙某、蒙某某（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定买方购买位于广州市白云区的一套房屋，总价228万元，买家承担全部税费等，并约定买方未依约支付房款或卖方未依约办理房产过户手续均为违约，对方有权要求解除合同并要求支付相应的违约金。

买方在付了5万元定金和64万元首期房款后，将卖方及中介公司告上了法院。买方起诉称，在合同签订前，卖方一再声称涉案房屋是其唯一住房，中介公司还计算交易税金不超过5万元，但在纳税时，买方却得知卖方还另有住房，因此他们还需额外支付10多万元税费。

买方为此要求法院撤销因重大误解签订的房屋买卖合同，卖方双倍返还定金10万元及首付房款64万元，并赔偿因诉讼损失的交易按揭费12800元及公积金担保费3900元等。

对此卖方则称，在合同签订及履行时，其都如实告知买方产权情况，并办理赎契及涂销抵押。

卖方后以买方因税费问题拒不登记过户及支付剩余房款为由向法院提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同且买方支付违约金，但其经法院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院遂裁定反诉按撤诉处理。

法院审理认为，双方签订的房屋买卖合同虽约定由买方承担全部税费，但卖方在合同上并未明确表示涉案房屋是其唯一住房，鉴于买方未能提供证据证实卖方对涉案房屋作出为其唯一住房的意思表示，为此，买方主张存有重大误解缺乏事实依据，判决驳回买方的全部诉求。

买方再起诉又想买涉案房产

没想到，数月后，眼见房价上涨了，买方又向法院起诉，要求法院判决继续履行涉案房买卖合同，且卖方应协同办理产权过户和登记手续，并支付违约金116280元。

买方认为，法院此前判决驳回其诉求，意味着涉案房屋买卖合同未被撤销，继续有效，但自判决生效后，买方一直积极与卖方联系，请求卖方继续履约，但卖方却一直拒绝。

对买方的再次起诉，卖方认为，买方之前已经通过提起诉讼表明拒绝履行合同，而且在卖方向其送达关于催促办理房屋过户手续函之后，买方在合理期限内依没有履行合同，为此其向买方送达了解除双方买卖关系的函，双方的买卖关系已解除。且买方之前以恶意诉讼的行为拒绝履行合同义务，该诉讼已被法院依法驳回，说明买方之前不履行的行为已构成违约。

为此，卖方也向法院再度反诉，要求确认解除合同，且买方支付违约金45.6万元。

法院判决买方要支付违约金22.8万

法院审理认为，根据合同约定，买卖双方应于涂销抵押后五天内向房屋登记机关申请办理过户手续，但买方未按约定办理过户手续及支付剩余房款，反而向法院起诉要求撤销合同，该行为已表明买方无意继续履行合同。

在诉讼过程中，卖方曾发函要求办理过户手续，但买方未予理会。同时，从双方约定的办理过户时间到法院作出判决长达八月有余，期间买方均没有继续履行的意思表示。

因而，无论从买方拒不办理过户手续的持续时间，还是其提起撤销合同之诉的行为，抑或是其对于卖方催告履行的态度等方面，均可以证实买方在约定以及合理的期间内拒不履行合同主要义务，已经构成违约；对于此前的生效判决驳回了买方的全部诉求，应视为买方先前不履行的行为缺乏正当性，同时该生效判决也不必然成为合同继续履行的理由，因买方属于违约方，合同能否继续履行要视守约方的态度而定。

鉴于买方构成根本违约，法院驳回了买方的诉讼请求，并判决涉案合同解除，买方需向卖方支付违约金。至于违约金金额，依据此前签订的合同，违约金为涉案房屋成交价的10%，据此，买方应当支付的违约金为22.8万元。鉴于卖方已经收取房款共69万元，抵扣后，卖方实际应退房款46.2万元。

法官说案：审理涉房价涨跌案件 依法保护守约方利益

办案法官指出，关于房价及因房价引发的各种纠纷一直是备受关注且愈演愈烈的社会问题，而房价涨跌更是房地产交易纠纷的风向指标，房价涨跌幅度越大，房屋买卖诉讼案件越多。

本起房屋买卖纠纷之所以引发了四件诉讼案件，一个重要的因素就在于买卖双方第一次提起诉讼后，在长时间的诉讼过程中，恰逢广州地区的房价有了较大幅度的增长，涉案房屋的市场成交价也随着大幅上涨，若按原约定价格成交无疑会给买方带来巨大的利益，因此买方才会完全反转态度，要求继续履行合同，并在卖方不同意继续履行的情况下选择第二次起诉，提出了与第一次诉讼完全相反的诉讼请求。

法官表示，房价的涨跌决定了房地产交易市场的盛衰，而涨跌太快则导致了购房纠纷诉讼持续增多。因此，法官在审理此类案件时，应注意结合房价涨跌因素的影响，保护合同守约方的利益。（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）

来源｜羊城派
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