最近，番禺两大全新盘入市，又引起了不少骚动。

在地价早已高达3.36万元/㎡、新房破6万元/㎡、二手房4万+的番禺，全新盘吹风价仅3万多元？！

位于番禺华南板块号称江景豪宅的珠江铂世湾，开盘前吹风价仅3.75万元/㎡起；位于番禺大石长隆动物园旁的藏珑府，开盘前的吹风价也仅3.38万元/㎡起！

然而事实是↓

珠江铂世湾首推的楼栋并不在江边，也基本看不到江景，整体均价4万元/㎡；

藏珑府只有北向单位是“三万”字头，南向基本4.5万元/㎡以上。

开盘实况：打价格差，强推北向单位

珠江铂世湾占地约500亩，是个大盘，位于华南板块，对面是广州大学城、番禺豪宅星河湾，在销售中心前确实可以看到一线江景。

但项目真正临江的地块，暂未开发。

12月22日该楼盘首次开盘，推出的是G3和G4栋，即下图中红圈楼栋，图片拍摄于销售中心（靠江），大家可以感受一下它与江边的距离。

当前在售楼栋最大的优势，是相对靠近地铁口，从地铁7号线员岗站E出口出来，即可以看到楼体，未来步行到地铁口大约七八分钟。但周边以城中村为主，还有不少制衣厂类的小工厂，幸好这些村落已经纳入了旧改范围。

G3和G4栋，为两梯六户设计，32层高，1楼没住宅，每栋186户，共推出了372套房源。

户型有两种，95-96㎡三房和131㎡四房，其中95㎡三房为北向，96㎡三房为南向，131㎡为单边位，南北对流。

值得注意的是，三房单位同一栋楼，同一楼层，因朝向不同，南向单位平均比北向单位贵近2000元/㎡。

从现场来看，暂看不出什么端倪，两者格局一样，就是景观差异较大。三房南向单位景观是看小区园林；而北向单位景观是城中村，其改造还处于投票阶段，未来规划未定，不确定因素多。

以G3栋为例，南向10楼95㎡A单位，所有折扣后总价约395万元。单价约41555元/㎡，若无房五贷首付三成约118.5万元。北向14楼96㎡B单位，折后总价约377万元，单价约39271元/㎡，首付三成约113万元。

藏珑府：南向比北向单位，贵1万元/㎡以上

藏珑府处于番禺大石板块，周边看起来都是乡镇级的配套，略脏乱。项目离最近的地铁口（3号线大石站）直线距离约1公里，步行大约25分钟；自驾，从项目出发二三十分钟可到珠江新城。

藏珑府12月24日首次开盘，推出1号楼和2号楼，共230套，20层高，三梯六户！没错，是三梯，且电梯前后门都可以开，差不多实现“一梯一户”的效果，私密性较强。

户型有90㎡三房，102㎡三房，125㎡四房和140㎡四房，除了90㎡单位为北向，其余三种户型都为南向。

北向景观主要是看小区园林，不远处是小区其他楼栋，视野略窄；而南向是小高层产品，远处是汉溪长隆，七八层以上视野基本无遮挡。

但北向单位与南向单位，单价相差1万多元/㎡。

以2号楼为例，90㎡单位在10楼，算上当时所有的折扣后总价约314.5万元，即单价约3.5万元/㎡；即使在5楼，总价也要309.7万元，即单价要3.4万元/㎡左右。此前疯传的单价3.38万元/㎡起，指的主要就是北向单位。

而南向单位最小的是102㎡三房，总价㎡均在470万元，即使是一二楼也要460万元左右，整体上单价在4.6万-4.8元/㎡区间，与90㎡单位价格相比，差距在1万元/㎡以上。

超大幅度的价格差，以致于开盘当天下午6点左右90㎡小户型仅剩下3套！

此外，藏珑府还有小高层产品，1栋6层高，只有3户，户型以150-170㎡两三层单位为主，目前已经拿到部分预售证，但暂未开盘，吹风价1100万元/套起。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 梁栋贤