文/羊城晚报全媒体记者 赵燕华

图/受访者提供

1月11日，仲量联行举行2021年广州房地产市场回顾分析发布会，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪分析，2021年广州甲级办公楼市场整体回暖，新经济行业快速扩张，金融机构需求稳健。

2021年，虽然新冠疫情时有短暂反复，但政府科学、有力的疫情防控政策保证了广州经济社会的平稳发展与运行，经济发展韧性亦进一步显现。从行业来看，服务业总体表现稳定，金融市场运行稳健，消费市场稳步复苏的同时网络消费热度不减。总的来说，广州经济运行的主基调仍是“巩固经济持续稳定恢复势头，深入挖掘未来经济发展新动能”。

分析报告指出，广州办公楼市场整体较2020年显著回暖，全年净吸纳量近50万平方米，同比增长约47%。尤其是在前三季度，由于疫情推动了网络消费等新经济行业快速扩张，行业巨头租赁需求持续释放；而金融业、专业服务业等行业亦积极寻求扩张机遇，租赁市场一至三季度净吸纳量已超过2020年全年净吸纳量。

随着广州近年来经济增长“新旧动能”转换加速，以线上服务、线上消费为首的新经济企业是推动办公空间去化的主要源动力，其头部企业在2021年完成了数笔租赁面积过万平方米的租赁成交。年末，虽然第二、第三梯队的新经济企业更倾向于采取“主业维稳，降低成本”的新战略，跨行业投资及业务拓展整体呈缩减态势，但部分互联网板块龙头企业仍继续释放租赁需求，助力办公楼市场去化。

值得一提的是，金融机构在2021年办公楼租赁市场的表现依然亮眼。银行与保险行业延续了2020年以来的稳健租赁需求，相关企业5,000平方米以上租赁成交显著上升。值得关注的是，年底央行货币政策发力，存款准备金与基准利率“双降”，为2022年经济工作“定调”。日趋宽松的政策与充足的流动性供给进一步提振了银行与保险企业的信心，除了租赁需求活跃外，这些企业作为自用型买家在广州办公楼投资市场同样踊跃问询。值得留意的是，下半年政府新一轮行业调控政策效果逐步在四季度显现，互联网、教育和房地产等行业明显放缓扩张步伐，部分企业优化组织结构和缩减成本，导致四季度净吸纳量锐减。

截至2021年12月末，全市全年甲级办公楼市场新增供应约为78万平方米，同比增长约38%，其中一半新竣工项目位于琶洲片区。四季度仅有国美·智慧城A座一个项目入市，带来约66,000平方米新增供应。尽管四季度供应压力稍缓，但由于部分房地产、互联网企业在年底出现战略调整而缩减办公面积，整体空置率升至约13%，环比上涨约0.9个百分点，同比上涨约3个百分点。

2021年四季度由于租赁需求有所下降，部分核心片区办公楼因租金高企而面临一定的空置去化压力，业主因此调低租金以吸引更多租户，整体租金水平环比微跌约0.3%。但前三季度快速增长的市场租赁需求使租金企稳，整体租金水平较2020年上涨约0.6%。

对于市场展望，仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“未来12个月内，预计广州甲级办公楼市场总体将趋稳。一方面，新经济企业受宏观大环境变化的影响，业务扩张及办公空间租赁策略将趋于理智、保守。另一方面，预期宽松的货币与财政政策将进一步推动大型国企与金融机构的业务扩张，刺激相关企业对办公空间的需求。”此外，流动性的持续释放对于各类中小微企业的发展是重要利好，办公楼租赁市场需求将继续由互联网、金融产业和专业服务业引领多产业协同发展。

马炜图补充道，2022年将是供应大年，全年新增办公面积近百万平方米，涨幅明显；其中大部分新增办公空间来自于以琶洲为首的新兴片区，办公空间供应短期集中放量会给区域空置率带来上行压力，并推动全市整体空置率上行。部分办公楼项目业主焦虑情绪可能将加剧，导致全市整体租金水平进一步下探。但是，不同办公楼项目租金的走势继续分化。处于核心商务区的高质量办公楼项目，得益于其优异的区位、专业的物管营运以及完善的配套设施，仍会是优质租户的主要目标，租金亦将保持稳定；建成年限较长、设施相对老旧的存量项目，则将难以吸引业务稳定的、具有较强去化能力的主力租户，导致业主需要积极调价以保证项目入驻率企稳；而新兴片区内的新竣工项目则对市场供应变化更为敏感，租金难免出现波动。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报.羊城派
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