文/羊城晚报全媒体记者 张豪 董柳
通讯员 天法宣

随着多孩时代的来临和生活水平的提高，越来越多有房一族想通过“先卖后买”置换出一套心仪的房子。然而，大家以为简单的“卖房”却有可能暗藏陷阱，卖房者要怎么防范交易风险，避免产生损失，保障自身的合法权益变得至关重要。记者为大家梳理了两起卖房者识破二手房交易陷阱，挽回损失的案例。

一边签约买房 一边高价抛出
“炒房”合同被判无效!

潘某夫妇想通过“先卖后买”置换新房子，便将名下位于天河区某小区的自住房产委托给中介公司出售，并吸引了购房者蔡某。双方“一谈即合”，但蔡某表示虽然购房是为了自住和解决小孩上学问题，可目前家庭名下已有两套房产，需要一些时间腾出购房资格。于是，潘某夫妇与蔡某签订《房屋买卖合同》，合同中约定房屋出售价格为390万元，定金为20万元，还对除定金外的剩余房款约定了较长的支付时间，并签订了补充协议约定房屋在过户时有一次变更产权登记人信息的权利。但在合同履行期间，蔡某一直以无法腾出购房名额拖延履行，并提出可将涉案房屋登记在第三人邱某夫妇名下。潘某夫妇却认为第三人并非双方约定的购房人，并意外地发现蔡某同时与同小区的其他业主也签订了购房合同，还同样签订了补充协议约定在过户时有一次变更登记人信息的权利。潘某夫妇瞬间警觉，他们怀疑蔡某可能涉及“炒房”，遂不再向蔡某出售案涉房屋并报警。蔡某遂以潘某夫妇违约为由，起诉至法院要求潘某夫妇返还定金并赔偿损失，潘某夫妇则提起反诉要求确认《房屋买卖合同》无效并赔偿损失。

诉讼中，法院通过进一步调查，发现蔡某存在高价推售涉案房屋的行为。

天河法院审理认为，蔡某是以赚取房屋差价为目的而与潘某夫妇签订的《房屋买卖合同》，其目的与国家房产政策的定位相悖，不利于房地产市场平衡健康发展，损害了社会公共利益，依法判决确认《房屋买卖合同》无效，潘某夫妇退定金回20万元，并驳回蔡某其他诉讼请求，驳回潘某夫妇其他反诉请求。

天河法院法官表示，根据我国法律，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，并明确规定了合同无效的情形，其中就包括了损害社会公共利益。

本案中，蔡某在自身未满足广州购房限购政策的情形下，即与潘某夫妇签订购房合同，并要求签订补充协议约定蔡某可变更产权登记人信息。随后，蔡某就以中介的身份向第三人推售案涉房屋，并报价超出原购房合同几十万元以牟利。显而易见的，蔡某并非出于希望获得案涉房屋的所有权的目的签订的购房合同，而是想以此锁定房源，并通过提高房价向第三人转售的方式达到在短期内赚取房屋差价的目的。由此可见，“买房者”蔡某的行为“名为买房，实则炒房”。在我国，住房是人民群众过上幸福生活的基本保障，住房问题是重大民生问题，关系民生福祉。而该购房合同显然与国家房产政策提出的“房子是用来住的、不是用来炒”的定位相悖，不利于房地产市场平衡健康发展，破坏了社会经济秩序和生活秩序，损害了社会公共利益，依法应予以认定合同无效。

买房隐瞒“不够格” 售房被一拖再拖
买卖合同被判撤销!

2020年，陈某为置换房产，在中介公司的居间服务下，与卢某签订了不动产买卖合同，约定陈某将名下位于广州市天河区某小区的房屋以532万元售予卢某，定金为5万元。同时，双方还约定卢某应在房屋过户之日完成支付房屋首付款155万元，卢某可指定第三人名字网签过户，但过户时间不得迟于2020年11月30日。其时，卢某明确表示其符合广州购房资格，并承诺会在办理不动产交易手续时提供真实合法有效的材料。但在合同履行期间，卢某突然表示无法腾出购房名额，并让陈某与第三人谢某重新签订了存量房买卖合同，合同中约定谢某应于2020年12月1日全额支付房款并完成办理房屋过户手续。但让陈某意想不到的是，谢某还是未能在约定时间内履行付款手续。基于对方一再拖延履行合同义务，陈某遂发函要求解除房屋买卖合同。

卢某、谢某因此将陈某诉至法院，要求陈某继续履行与卢某签订的不动产买卖合同，并将案涉房屋交付给谢某以及支付违约金。陈某则反诉要求撤销与卢某签订的不动产买卖合同，确认与谢某签订的存量房买卖合同已解除,并要求卢某、谢某支付违约金。

天河法院审理认为，卢某无购房资格却签下购房合同，并一直无法取得购房资格致合同无法履行，其为规避国家限购政策指定第三人签订网签合同，其行为属于欺诈，依法判决撤销陈某与卢某签订的不动产买卖合同、撤销陈某与谢某签订的存量房买卖合同，陈某应向卢某退还定金、卢某向陈某赔偿房间代理费、谢某配合陈某撤销网签登记手续，并驳回卢某、谢某的诉讼请求，驳回陈某的其他反诉请求。

天河法院法官表示，二手房产交易是一项较为重要的民事活动，交易双方均应当遵循诚信原则。本案中，卢某在不具备购房资格的情况下与陈某签订不动产买卖合同，且在合同履行过程中仍未能取得购房资格，导致双方均违反了合同约定的过户时间。通过房产中介与各方的聊天记录可知，第三人谢某与陈某签订的存量房买卖合同实际系网签合同，其实为卢某为规避国家限购政策而采取的交易策略，而非双方真实意思表示。《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，法院依法认定陈某反诉请求撤销其与卢某签订的不动产买卖合同的理由成立，同时判令撤销陈某与谢某签订的存量房买卖合同。

同时，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，而有过错的一方则应当赔偿对方由此所受到的损失。因此，案涉两份合同被撤销后，陈某收取的定金应当返还给卢某，卢某因其过错应当赔偿陈某居间代理费损失，第三人谢某则应当配合办理撤销房屋的网签手续。

法官提醒：
房屋交易时要详细了解关键信息

法官提醒，房屋关乎民生，已然成为人们生活中的“必须品”。可买房并非易事，大多数人必须付出大半辈子的积蓄才能换得来“砖瓦遮身”。因此，在房产交易中，无论是购房者或是卖房者，都应该审慎注意，避免被“套路”导致不必要的损失。

一、中介要选信誉良好的。在委托中介机构出售或购买房屋时，应尽量选择口碑较好、信用较高的中介公司，同时要提前了解房屋所在区域房屋市场价格，做到对自己的需求和财务情况等心中有数，以免在看楼或洽谈中对交易要求、交付形式等重要事项轻易许诺或冲动决定。

二、交易洽谈情况要跟进。在交易过程中应时刻跟踪房屋的洽谈情况，签署相关委托书及合同时应仔细阅读相关条文，切勿轻信交易相对方或中介方人员的口头承诺，而是要将涉及自己利益的相关约定以文字形式记载于合同之中，以免产生纠纷。

三、关键信息要充分了解。房屋交易时，应详细了解并审查交易相对方的购房资格、资金来源、购房目的等关键信息，进而评估交易风险，如发现异常应及时终止交易，及时止损。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 詹淑真