注重共生，城市更新不是“零和游戏”

文/羊城晚报全媒体记者梁栋贤

同是城市更新，为什么有的项目五年左右就可以全部完成，有的搞了十几二十年都还在进行中？这除了因为旧改项目规模大小、涉及利益方多少、经营方经验多少等因素有不同之外，还有城市更新在设计和实施时有没有注重多方利益的缘故。

最近在暨南大学举办的一场城市更新论坛当中，暨南大学传播与国家治理研究院城市治理与传播研究中心主任曹轲表示，城市更新能以更佳的效果和效率实施，其中一个关键词就是“共生”，城市更新不是“零和游戏”，而是一个尊重各方利益、共同提升城市功能与面貌的做大蛋糕的过程。

广州市社会科学院城市战略研究院副院长柳立子则认为，加入本地的文化特色等软件因素，可以使城市更新中各方形成让人更不舍得离开的文化情节，让城市更新后形成的新社区有更佳的凝聚力。

城市更新已进入更高阶段

曹轲认为，城市更新与以往的“三旧”改造不同，城市更新更强调以人为本，有多元目标，包含城市功能优化、环境质量改善、治理能力提升的三个方面。

而城市更新从过去政府主导为主的模式，转向政府主导下社会资本参与、政府引导下社会资本参与的模式。城市更新的步伐开始加速。因应这一趋势城市更新成为房地产市场的新赛道。

社会资本的参与，使城市更新的过程中出现了更多利益方，而“共生”的思想将能考虑各方的利益，更好地推进城市更新的进程。

不要为新的利益，伤害原有利益

城市更新过程当中，涉及多方不同的利益，很多人会觉得，对自己有利的变化就有价值，因此在以前的更新当中，很多时候为了自己的新的利益，会伤害原有的利益，现在城市更新当中，更好的做法是通过城市更新提升项目总体的价值，让城市更新当中各个方面的利益都能够得到更好的保障。“通过城市更新获得整体增值，这个才是共生的价值，当然，就像大家说的共同富裕一样，并不是大锅饭式的平分，而是先做大蛋糕，同时让利益的分配变得更加公平，这就是共生的价值。”曹轲说。

在城市更新的过程中，不仅仅要考虑开发商的利益，还有新来的住户的利益，更有原有的业主的利益，还有到这里参与活动的老百姓的公共利益；短期利益和长期利益之间也要权衡，更加重要的是，让参与到城市更新各方人士之间的利益达到均衡，实现更好的利益共享共生。

城市更新的共生化过程中，各方力量，包括房企及资本，包括面临改造原有企业和村民利益，各种关系都不是简单的博弈，而是真正达到生态、生产、生活的价值共生，让每个人都感觉到城市更新对自己有利，所有人都说很好，这个就是共生。不能有人赚，有人赔，那个是博弈，不是共生。

好的城更项目，要能居住工作，还要能生活

要注意的是，城市更新项目的长期利益与其长期运营息息相关，已经超出了过去大家所理解的房地产项目的建房、完善配套设施的简单概念，因此城市更新项目不能简简单单地看作是房地产项目，需要房地产企业提供长期的城市增值服务，有一定参与城市运营的能力。

从消费的角度来看，城市更新不仅是简单的住房消费，而是居住场景内由不同人群组成的共生消费，有在这里买房子的人，有来这里创业的人、到企业打工的人，这些人的生活要好，才会留下来，当然还有当地的村民，要让他们对故乡的感受要比以前更好。

而这甚至也能满足产业引入的需求。据介绍，最近有一批珠三角企业，他们在考虑是否进入某地的时候，考虑的不仅仅是当地的招商政策，还有当地是否能留住员工，比如说员工在当地打工生活能否有相应的消费便利，能不能留住人才。

当下好的城市更新项目，不简单是住和工作的地方，当中要有居住场景、生活消费场景，要提升到从居住文化空间场景的运营能力来看城市更新，城市更新要培育居住空间和场景体验消费，能够留下人，要有完整的居住、工作和消费的场景，要有从里到外的良性循环。

文化因素可留住人，促成共生形成

在柳立子看来，文化因素可以促成城市更新项目形成一个更有机融合共生的体系。她认为，城市是空间、产业、人口和文化4个要素的集聚体，因此城市更新也要回应这4个方面的需要，在这4个要素里面，空间产业人口，其实是硬要素，文化是软要素，文化和硬要素之间有非常强的渗透传导关系。

空间、产业、人口和文化的4个方面是联动关系，空间一般和建筑、街道、区域等联系在一起，如果在空间上进行了城市更新，相应的区域内的居住人口和在区域里面根植的产业就会发生变化，人口和产业发生变化之后，文化形态和消费形态也会发生变化。像文化这样的软要素的实现，能够助力城市更新里的方方面面成为更有机共生的系统。无论大家去哪里居住工作，如果能找到和当地的文化连接，当地有让他不舍得离开的文化情节，那么人和这里的关系就较为稳固了。但这样的文化不太容易形成。

柳立子认为，从另外一个层面来说，城市更新要更新到什么程度，我们可以认为比较成功？当空间人口产业都实现了更新目标、特别是本地文化形成了自身特色的时候，我们会认为这样的城市更新比较成功，能够实现城市更新的目标价值。

城更样本

粤港房企合作加快城更进程

如今的城市更新项目通常要经过招拍挂，但往往是底价成交，去年9月广州出让的番禺区新造镇新化快速路东侧一宗地块则不同。该地块位于新化快速路、新造珠江特大桥东侧，有一线江景，与大学城隔江相望；该地块原为番禺氮肥厂原址，属于“三旧”改造项目，曾是2018年广州城市更新的重点推介项目，地块面积不小，位置优越。

也正是因为如此，该项目经过35轮叫价，才被广州奥昇置业有限公司拿到手里。奥昇置业背后是奥园和恒基两家房企，2018年4月双方宣告合作近两年半之后，终于联手将广州番禺氮肥厂旧改土地抢到了自己碗里。

此前恒基在广州有过不少于上个世纪90年代就获得的涉及旧改项目，但前几年已基本全部转让或退出。有知情人士表示，旧改项目需要进行大量的拆迁安置及地盘清理工程，进展往往比较缓慢，对于恒基这种本地化程度不算特别高的港资企业而言，对城市更新一些政策的了解可能没有内地企业清晰，所以进程缓慢。

而恒基和奥园的此次合作拿地，可以说是合作共赢，奥园是扎根广州特别是番禺多年的本地企业，也很有城市更新经验，可以出面主导更新项目的开发以及日后的营销；恒基则是资金雄厚的港资企业，可以承担财务投资的角色，两者的合作使其最终击退实力强劲的对手，获得了项目。

而项目的成功出让，也让原业主单位、政府和其他社会公众得到了共赢。地块的成交总价为67.78亿元，可以让原业主企业获得不错的搬迁补偿，有更好的转场经营条件。项目配建的由番禺区指定单位回购的13746平方米住房，则可以让番禺区有更优质的住宅吸入更多人才。

操盘方奥园对项目的设计施工也非常重视，引入众多国内外知名的设计企业，项目定位不低，比较贴合旁边大学城二期引入高端人才的定位，这也能改变所在区域高端住宅不足的情况，多方共赢。

提升标准萝峰旧村成黄埔新标准

2019年3月，萝峰旧村改造实施方案获得黄埔区政府批复，第二年3月，复建区一期动工，之间仅用了一年时间，速度较快，而且有同行反映，萝峰村这个交楼标准，甚至逐渐成为了黄埔的新标准。

“星河湾搞了这么一个展示中心后，整个黄埔城市更新展示中心的标准都被迫提升了。我们跟村里谈合作的时候，有的村直接要求我们按照萝峰村的标准来建展示中心。”某知名房企在黄埔区负责城市更新的相关负责人告诉记者。

从萝峰村回迁房展示中心展示的样板房来看，给村民的回迁房基本按照高端住宅的标准来建设：层高是3.1米到3.3米，比市场上主流商品房3米层高都要高，回迁标准采用了大量一线品牌的产品。整个展示中心现场也极像一个高端住宅项目的销售中心。

除了回迁房采用高标准以外，萝峰旧村的改造还有许多细节，比如说为满足长者不愿意离开家乡的心愿，项目内专门设置了老人安置区，就地安置400多名老人，派出近百名星级酒店的服务人员，免费提供包括疫情期间的24小时专业服务，等等。同时，星河湾还提出要构建更完善的服务体系，为旧村重建新的生活方式和生产方式。

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