文/图 羊城晚报全媒体记者 孙绮曼
通讯员 穗规资宣

4月27日上午，广州市政府举行发布会，通报广州新一轮城市更新中产城融合职住平衡最新情况。

记者从会上了解到，依托于本轮城市更新深化工作，广州推进万博-里仁洞、琶洲西、聚龙湾片区、环市东商圈片区等一批城市更新改造精品项目，让老社区新起来，古街区活起来，城中村通起来。

老社区更新有多新？城中村进出有多通畅？围绕城市更新中的产城融合职住平衡，广州建立了宏观监测、中观管理、微观管控的多维度职住平衡指标体系，为政策制定、规划编制、项目成效评判提供量化指标。

背景
顶层设计精准把脉超大城市病

改革开放以来，我国城市发展迅猛。作为拥有2000多年历史和2000多万人口的超大城市，广州城市规模不断扩张，城市化水平显著提高，由此所导致的城市病，也给城市治理和城市发展带来了前所未有的困扰和挑战。

《广州市交通发展战略规划》指出，2005年至2017年，广州市平均通勤距离增长了58%，通勤耗时增加了47%。2020年百度全国主要城市通勤监测报告显示，广州平均通勤距离约8.7公里，平均通勤时间约38分钟，中心城区内部交通出行强度及交通流动性高。

研究预测，如按目前的增长态势，预计2035年广州市平均通勤距离将超过12公里，在维持既有运作水平下，平均出行耗时将达到56分钟，届时平均通勤时耗将超过45分钟容忍阈值。

广州市规划和自然资源局副局长邓堪强在会上表示，近年来，随着广州人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。

邓堪强表示，过去以市场为主导、过度房地产化的城市更新，未能解决产业空间供给不足、分布不均，低成本住房配建短缺、类型单一，公服配套区域短板、标准较低等问题，无法满足城市高质量发展的要求。

2020年8月底，中共广州市委十一届十一次全会审议通过城市更新“1+1+N”政策文件，于2020年9月印发实施，为广州新一轮城市更新和城市建设提供顶层设计，通过城市更新一并破解广州在快速发展中面临的大城市病等系列问题。

面向存量时代的城市发展新需求，邓堪强表示，广州未来将3年推进83条、5年推进183条（含3年83条）城中村改造，以及开展环市东商圈片区、聚龙湾片区等旧城品质提升，通过连片规划、完善配套，产城融合、提质增效，职住平衡、包容共享，传承文脉、协同互进等措施，着力解决经济发展动能不足、公共服务设施供给不足、低成本住房保障不足、城市活力不足、保护发展脱节等深层次矛盾，探索城市高质量发展、人民高品质生活的特色化城市更新路径，在城市规划、建设、管理的全流程中提升城市治理现代化水平。

聚焦典型
以城市更新提高城市能级

按照城市更新“1＋1＋N”政策文件要求，广州市推进南洋电器厂及周边地区、番禺区里仁洞村、聚龙湾片区、环市东商圈片区等一批城市更新改造精品项目，记者从会上了解到部分城市更新项目的最新规划详情。

万博-里仁洞片区
构建番禺公共门户

里仁洞村位于广州市番禺区南村镇，临近长隆旅游度假区、万博商务区及汉溪商务区。得益于其横跨兴业大道、金山大道，纵跨番禺大道、新光快速路的地理优势，物流、快递行业在这里快速兴起，大批的淘宝卖家也在这里聚集，因此里仁洞村被称作“广州淘宝第一村”。

乘坐广州地铁7号线，从南村万博站下车，约行走1公里，便能到达里仁洞村。走进里仁洞村，一眼望去出租屋林立，不时有快递车穿梭而过，许多不起眼的店铺隐匿在这个“淘宝村”中，许多传奇在这里诞生。

里仁洞村的迅猛发展也带来了一系列的问题：货物杂乱堆积，交通混乱无章，环境差乱......而电商成本的增加，同行业内竞争的压力，企业转型升级的需求都迫使里仁洞村做出改变。

2020年9月24日，里仁洞村城市更新单元详细规划经广州市规委会更新委会议审议通过；2020年10月28日，实施方案经区城领会审议原则同意，按程序办理批复。强化万博—长隆—里仁洞区域联系，协力构建番禺公共门户风貌区，提升城市能级，为打造广州市旧村改造项目的样板工程，起到示范作用。

结合里仁洞村自身产业资源特色，里仁洞村将建设成为以科创时尚、商务办公、生态居住为主导功能的南中国时尚产业高地、多元包容的活力城区。

其中，城市更新单元内规划产业45%为核心产业，包括企业总部、智能科创、时尚创意；25%为相关产业，包括旅游、娱乐、文化创意、医疗、互联网双创等；30%为配套产业，包括商业、居住等。

作为全国有名的电商集聚区，里仁洞村聚集了600多家网店，从业人员超3万人。为满足各层次人才的住房需求，里仁洞村参照国际国内相关参数，共规划5300套、总建筑面积约30万平方米的中小户型住宅。

与此同时，由245米标志性塔楼组团与万博公园共同形成的国际级城市地标也将在这里拔地而起。

规划的万博公园缝合了被交通线割裂的城市空间，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，在廊桥系统上增设提供公共活动的公园空间，紧密结合公园的景观艺术性和廊桥交通功能性，提升城市形象，打造高品质公共空间。

环市东片区
转型升级为中央活力区CAZ

环市东片区是改革开放后广州打造的首个中央商务区，区位条件优越，拥有70年建设历程。

环市东片区曾有着“广州尖东”的美誉。从新中国成立初期兴建的第一个“工人新村”，到其后白云宾馆、友谊商店、花园酒店的落成，这里一直充满了活力。但进入21世纪后，环市东片区发展加速趋缓，光芒不再抢眼。

为了激活片区再生活力，环市东商圈片区更新项目探索“政府主导、国企参与、市场运作”模式，将现状保留、微改造、拆除重建相结合，通过成片连片更新改造，全面改善人居环境品质、增加产业空间载体，让老城市焕发新活力。

目前正开展片区更新单元规划、改造策划方案等工作，并引入Gensler、AECOM、GMP三家国际机构高水平完成环市东城市设计方案，规划范围共169公顷。

环市东片区总体定位为“广州中央活力区”，为了将从传统中央商务区CBD转型升级为中央活力区CAZ。

由于聚焦现代商务活动的进行，中央商务区CBD（Central Business District)在促进经济发展的同时也造成了CBD白天“钟摆式通勤”和夜晚、周末“死城”现象的出现。在这样的背景下，中央活力区CAZ(Central Activities Zone)的概念从CBD延伸出来。

中央活力区CAZ集办公、金融、商务、娱乐、旅游等功能于一体，拥有多样化、现代化的配套设施设备，把握着城市的经济脉搏。转型升级为中央活力区CAZ，环市东片区将构建以贸易总部、创新金融、健康医疗为主导，城市服务为支撑，科技为驱动，文化为特色的现代服务业体系。

环市东片区将以花园酒店、友谊商场、白云宾馆等围合环东文化聚合界面，打造环东品牌形象与文化地标。同时通过地下-地面联通的立体广场，缝合环市东路南北城市空间，连接建设街、天胜村、华侨新村三大主题文化街区。

城市的多元功能也将在这里实现复合。应用乐活街区理念，环市东片区将在最小尺度上实现功能业态的最大混合，通过数字化体验设计打造环东未来社区，同时实现公服设施扩容提质，提升居住片区和产业片区的整体服务水平。

聚龙湾片区
连片更新改造贯彻“产城融合”

三面环水，水秀花香。聚龙湾片区坐落于广州市荔湾区白鹅潭的核心区，一边是珠江，一边是大冲口涌和沙涌环抱，一边则是花田种植基地。

这里是古代海上丝绸之路起点的重要组成，也拥有着广州千年商都的深厚基因。现今，这里是广州西部枢纽门户，拥有着不可取代的广佛地缘优势。

曾经商贾云集的旧城旧村也急需注入新活力。白鹅潭聚龙湾片区通过“政府主导、国企参与、市场运作”模式，试点探索以市属国企为主体的“规划—实施—运营”全周期开发路径。

结合周边约49公顷旧厂、18公顷旧城、35公顷旧村，聚龙湾片区将开展连片更新改造工作。将“产城融合”理念贯彻规划设计实施全流程，规划双创办公及孵化中心、白鹅潭展示中心、科创总部湾等多样化功能建筑，满足不同时期的企业需求。

与此同时，聚龙湾片区也将高标准配套产业空间与公服设施，保护更新协同互进，保障城市高质量发展。具体来讲，将启动区子单元规划60.1万平方米产业设施，3.61万平方米产业配套公服设施，产业建筑量占比达95.35%。对冲口仓、日清仓等不可移动文物严格实施原址保护，探索创新型的工业遗产保护利用方式。

标准先行
2030年广州轨道覆盖率预计提升至55%

职住平衡作为现代城市规划的一种价值理念，虽有普遍共识，但暂无公认的统一评价标准。

为给完善城市更新政策和行政管理方式、科学编制各层级规划提供依据并为推进更新项目实施和成效评判提供标准，广州市规划和自然资源局从轨道交通覆盖、用地布局优化、公服均等化、低成本住房保障多维度出发，构建产城融合职住平衡指标体系。

该指标体系涵盖市域、行政区、商圈就业中心30分钟通勤圈三个层级，每层级5项，共计15项指标，充分发挥宏观监测、中观管理、微观管控的作用。

值得注意的是，微观层面的交通需供指数、轨道可达指数、公服配套指数、职住平衡指数、低成本住房指数5项指数为市民可切身感知的规划管控指标。

根据职住平衡指标体系，广州市对城市更新改造成效进行了科学合理预测。结果显示，计划到2030年，全市交通设施按规划建成、城市更新5年计划项目全部完成后，广州市轨道覆盖率由39%提升至55%，产居比由15%提高至25%，超过新加坡、东京现状水平（23%、24%）。

与此同时，基于万博-里仁洞片区、琶洲西区、聚龙湾片区、环市东片区四大典型片区的研究分析，广州市预计在更新改造完成后，交通需供指数由0.70提升至0.88，轨道可达指数由0.46提升至0.73，公服配套指数由3.13提升至4.65，职住平衡指数由0.07提升至0.41，低成本住房指数达到0.40。

职住平衡指数平均达到0.41意味着典型商圈平均可满足30分钟通勤圈内41%适龄就业人口的就业需求，另考虑30分钟通勤圈内其他分散就业岗位可满足10%以上适龄就业人口的就业需求，即50%以上的适龄就业人口可保障30分钟通勤。

而低成本住房指数平均达到0.40则意味着城市更新中40%以上的居民可享受低成本住房，能够满足新市民、产业人才、低收入人群等的多层次住房需求，实现住房供给均等化。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 陈婉允