文/羊城晚报全媒体记者 孙绮曼

近期，房企年报密集披露。纵观房企群雄的2020年“成绩单”及线上业绩发布会可以发现，毛利率下降、土地出让“两集中”政策、“三道红线”下如何降档等话题“露脸”频率颇高，成为了名副其实的关键词。

关键词1：“集中供地”

行业加剧分化

“集中供地”的推出意味着行业调控收紧，土地市场的游戏规则迎来新的适应期。

而事实上，“集中供地”在业内早已为人熟知。今年2月底，一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知传出，按照住宅用地分类调控文件要求，北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州等18个二线城市实施供地“两集中”。这22个重点城市今年将分3批次，集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

2月24日，青岛成了第一个公布严格实行住宅用地“两集中”的城市。此后济南、天津、郑州、苏州、合肥、杭州等城市陆续跟进，推出具体实施方案和出让细则。

在一线城市中，广州打响了“集中供地”的“头炮”。3月26日，广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地计划，供地总面积约393万平方米，对比广州2020年商住用地供应量592万平方米，已占去年总供地量的66%。

对于各地陆续出台的“集中供地”计划，很多房企高管在其业绩发布会上都表示，对该调控政策非常支持。

碧桂园常务副总裁程光煜表示，该政策使得房地产朝着更加平稳健康的方向发展，有利于稳地价、稳房价、稳预期。而且，这也是稳定市场的很好的措施，有利于企业更好地安排投资节奏和相应的资金安排。

“土地集中供应对行业也是好事，在增加土地供应量的同时，市场也更为透明，对于今年的供地量，大家也都有预期。”融创中国董事会主席孙宏斌同样表示。

保利置业董事总经理王健则表示，从趋势上看，集中供地能稳定市场预期，加大土地的供应量，并且充分披露土地市场信息，这样企业会对当地的市场有更准确的判断，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。

集中供地政策的出台对房企影响程度如何？在很多房企高管看来，目前政策还在逐步出台的过程中，具体操作、最终影响还要看具体情况，各家房企高管对于企业影响预判不一。

对绿城中国、中梁控股、越秀地产等土地布局覆盖了政策中22城的企业，虽有影响，但整体影响可控。在影响之外，不少房企还提到，未来会继续关注22城之外的城市布局机会。综合房企高管的观点来看，22城“集中供地”对于相对聚焦一二线的企业更为关键。

而在土地供应集中期，能否有充足的现金流筹备“粮草”至关重要。长江证券3月7日发布研报指出，集中供地对于房企的影响是结构性的，关键在于现金头寸、经营头寸、融资弹性、纵深布局四个关键变量。

长江证券分析师指出，有富余现金、高回款率和低费用率、不踩线的实力房企在集中供地面前显然更从容，有提高土地市场份额的潜力。此外，布局更广泛的房企可以实现充分错峰拿地进而资金链更平滑。

此外，集中供地有望加速房企的分化，虽然对大型房企拿地策略没有太大的影响，但对中小房企影响会更大，集中供地导致拿地容错率降低，对房企精准投资能力提出更高要求，对于资金链偏紧、土储厚度偏薄的极致周转型房企，政策的综合影响会更大。

关键词2：毛利率下降

70%以上房企净利润下降

2020年，突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了房企一季度的销售节奏，进入二季度后，房企通过让利促销等方式，基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看，同比增幅基本达到预期，部分房企甚至超额完成年度销售目标。

但是在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，毛利率普遍下降。

同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。

以招商蛇口为例，招商蛇口2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71%；但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；净利润17.44亿元，同比下降31.77%；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。

对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

在业绩会上，被问及如何提升毛利率时，部分房企高管表示，高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后，毛利率会逐渐回升。同时，伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市，企业毛利率下降的问题会在一定程度得到改善。

“旧改项目会拉动毛利率，但效果不会那么快。另一方面，在房价保持平稳，而房企拿地价格上扬的情况下，毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师则表示。

关键词3：“三道红线”

24家“绿档”房企全线达标

从已经发布的房企年报可以发现，与以往相比，单纯的规模扩张已不是行业的主流选择，许多房企开始聚焦负债和融资能力的强弱这张企业长期发展的“晴雨表”。

2020年，政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，并于2020年8月出台“三道红线”融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍），将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。

“三道红线”之下，房企加速降杠杆，一方面加大股权融资力度，通过资本市场增发、转让项目公司股权、分拆多元业务上市等，另一方面降低债权融资规模，如提前偿债、减少非标融资占比等。

一年过去，房企降杠杆成效几何？

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。

从微观层面来看，乐居财经研究院数据显示，目前已披露“三条红线”数据的内房股有59家。其中，“三条红线”全部达标的绿档房企有24家，踩中一条“红线”的黄档房企有26家，踩中两条“红线”的橙档房企有5家，踩中三条“红线”的红档房企有2家。另外，有15家房企数据披露不完全，无法确认所属档位。

据羊城晚报记者不完全统计，融创、中梁、佳兆业、领地控股、大唐地产、绿景中国均由红档降至黄档；当代置业、绿城中国、雅居乐、力高集团也由橙变黄；祥生控股由红转橙。

此外，除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构，升级绿色，跻身“零踩线”房企。

按照“红线”要求，“现金短债比”不得低于1倍，净负债率不得高于100%，剔除预收后的资产负债率不得高于70%。

从现金短债比来看，64家房企该指标高于1倍，“及格率”达89%。其中，龙湖、中海、建发国际超过4倍，华润、越秀等超过2倍，距离“及格线”较远，安全度较高。另外，约1/3房企披露口径为“非受限现金短债比”，即未包含受限资金的现金与短期有息负债的比值，如金茂、佳兆业、花样年、力高、雅居乐等，指标含金量较高。

从净负债率来看，63家房企该指标低于100%，“及格率”约85%。其中，万科、景业名邦等7家房企净负债率低于20%；朗诗、中海、华润、龙湖等16家房企净负债率在20%-50%；远洋、碧桂园、建业、龙光等30家房企净负债率在50%-80%之间。而保利置业、天誉置业等5家房企净负债率超过100%；阳光100、首创钜大等4家房企净负债率超过150%。

从剔除预收的资产负债率来看，15家房企未披露该指标，已披露房企中，仅28家未触及阈值， “及格率”约47%，其中，大发、世茂、合生创展等22家房企的负债率集中在60%-70%之间。不过，多家房企在“及格线”边缘，万科、佳兆业仅差0.3-0.4个百分点；首创置业、绿城、雅居乐高于阈值不足2个百分点。

新闻知多D

超20%上市银行涉房贷款占比超标

截至4月5日，共有21家A股上市银行发布2020年年报，其中国有大银行（6家）和股份制商业银行（8家）共14家，占比近七成。值得注意的是，在以上银行中，建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、兴业银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行（第一档）、中资中型银行（第二档）的房地产贷款占比上限分别为40％、27.5％；个人住房贷款占比上限分别为32.5％、20％。整体来看，2020年不少上市银行房地产贷款、个人住房贷款仍保持较快增长。其中，有个别银行涉房贷款占比超标，部分银行逼近监管红线。

此次发布年报的21家银行中，6家国有大行毋庸置疑位于第一档梯队。羊城晚报记者梳理发现，截至2020年年末，六大行房地产贷款占比均在红线之下，其中建设银行和中国银行占比超过39％，已经逼近40％的红线。个人住房贷款占比方面，建设银行（34.73％）、邮储银行（34％）超过32.5％的红线。交通银行受房地产贷款集中度影响最小，其房地产贷款占比为28.07％，个人住房贷款占比为22.12％。

从股份制商业银行来看，在已披露年报的8家银行中，截至2020年年末，招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12％和34.56％，个人住房贷款占比分别为25.35％和26.55％，均超过27.5％和20％的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20％，房地产贷款占比逼近27.5％的红线。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
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责编 | 黄婷