文/梁栋贤

最近召开的第三届广州市城市规划委员会地区规划及城市设计专业委员会第十八次会议，让位于鱼珠一带的黄埔临港经济区CBD再度高光亮相。这次会议披露了广州东沿江天际线的相关信息，488米的黄埔港CBD（暂名，下同）将位于鱼珠所在的临港经济区片区，成为黄埔最新制高点。

488米是一个什么样的概念？珠江新城的地标建筑——西塔（即广州国际金融中心）主塔高440.75米，也就是鱼珠最新的地标建筑比西塔还要高近50米。

值得一提的是2020年4月27日，住房和城乡建设部、国家发展改革委印发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。其中提出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，黄埔港CBD488米的新高度可谓恰到好处，也反映出广州市规划部门对这一片区的重视。

实际上，有关部门对位于鱼珠的黄埔临港经济区的“宠爱”，早就有迹象可寻。 与部分区级规划的CBD不同，广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区是广州市规划部门认定的广州第二CBD，珠江新城、琶洲、第二CBD（金融城+鱼珠）是广州重点发展的“黄金三角区”，也是人工智能和数字经济试验区。临港经济区的重要性、关键性可见一斑。

正因为如此，很多人将鱼珠视为下一个珠江新城。但珠江新城的规划1993年出台，而广州第二CBD的规划2017年出台，同样经过三年发展后，如今鱼珠的发展充分吸取了当年珠江新城发展的经验和教训，比1996年的珠江新城，在发展步伐上要快太多。

若对比两者的起点，鱼珠也是高太多。

当然，鱼珠的发展也有短板，鱼珠及其所在的黄埔区一直存在去化太快、存货不足的问题，优质住宅更是如此，如果缺少了“安居”，就让人难以“乐业”。幸而，如今有了类似富力南驰富颐华庭这样的网红盘再度入市，鱼珠有望突破短板，“满血出击”。

临港经济发达 鱼珠有绝佳的产业基础
十个珠江新城大小 规模效应更佳

1993年之前，珠江新城的主体还只是属于冼村、猎德村等城中村的一片片菜地，即使至2000年前后，珠江新城内还有不少残存的菜地。与刚起步的珠江新城相比，如今起步才三年的鱼珠及其所在的第二CBD在产业基础方面更有优势。

由于拥有离广州传统城市中心最近的天然良港，鱼珠一带一直是黄埔乃至广州的产业重镇，数十年前就有着良好的产业基础。在新的规划利好下，目前鱼珠已有500多家企业进驻， 落地的重大项目达50多个， 广州日报、中国黄金集团等30多家知名企业已进驻该区域、或在当地设立总部。

除了刚刚规划的488米摩天大楼以外，目前黄埔在建的高楼中，最高的为今年7月开工的广建鱼珠湾项目，该项目就位于黄埔临港经济区内，主塔高度为333米，刷新了广州第二CBD的天际线。

规模方面更是如此。珠江新城的总用地面积约6平方公里 ，而由广州国际金融城、黄埔临港经济区及琶洲组成的第二CBD，总占地面积约59平方公里，几乎是珠江新城的10倍，未来的发展空间将更大。

值得一提的是，目前广州规模最大的城市更新项目之一——茅岗村旧改项目也位于此，它由富力集团和南驰集团联手操刀，被命名为富颐华庭。这个邻近鱼珠地铁站、改造面积超过200万平方米的巨无霸项目出台，不但将改变周边区域原有的城市面貌， 也将为鱼珠带来更广阔的发展腹地。

1城际3地铁3新型轨交加持
黄金2公里 广州东站与珠江新城的距离

交通方面，珠江新城在启动之初没有任何地铁线，如今则开通了地铁3号线、5号线及APM线，另规划有13号线、18号线。鱼珠CBD方面，已经开通了地铁5号线和13号线，7号线正在建设当中，其所在的区域还规划有1条城际轨道（广佛环线城际）及三条新型交通线（即APM花城大道线、临江大道线、科韵路线）。

借助四通八达的轨道交通网，未来从鱼珠出发可10分钟到广州南站，20分钟到白云机场、增城新塘，30分钟可到佛山、东莞，1小时内到达深圳、香港，并全面覆盖珠三角各主要城市，无论日常出行还是出差，都非常便利。

值得一提的是，按照最近的规划，鱼珠的城际轨道与鱼珠核心区约2公里，距离正好与广州东站和珠江新城间的距离相当，而且鱼珠附近这一段城际轨道将是地下穿行，既能为鱼珠带来便利的交通，又不会干扰其所在区域的日常工作和生活。

作为临港区，鱼珠还有独特的先天交通优势，鱼珠港未来将建成国际邮轮港，是湾区港口的新枢纽。临港区附近还有三条隧道准备动工，鱼珠隧道、化龙-西区隧道及沙鱼洲跨江隧道，都将打通鱼珠及对岸琶洲、大学城等区域的互联互通，从鱼珠出发，无论乘坐轨道交通、乘船，还是自驾，都有不错的交通体验。

高知人群追捧 购房需求旺盛
黄埔去化率全市最高 库存紧缺

如今的鱼珠与其所在的黄埔区均显现出良好的发展势头。

广州市公开的统计数据显示，2019年黄埔区的GDP超过3500亿元，紧跟在天河区后面，位列全市第二，而且与第三名的越秀区距离在逐渐拉大；黄埔8.6%的GDP年增速仅次于基数较小的南沙区，增速位于全市第二。进出口方面，黄埔区分别以进口1601.68亿元和出口1285.04亿元的佳绩，双双排名广州各区第一，显示出良好的经济发展活力。

近年黄埔区出台一揽子的招商引资政策， 包括“黄金10 条”“美玉10 条”“风投10条”等， 是第二CBD“ 黄金三角区” 释放招商政策利好最多的区域。

由于产业基础好、发展前景佳，政策也给力，黄埔区目前已经有大约100家世界500强企业入驻，并带来了大量在此工作的高知人群，这也直接带来本区房地产产品需求的增加。数据显示， 2019 年黄埔区人口净流入量达到58.9 万， 人口年轻化程度高。得益于多家高新企业的进驻， 人口净流入量还有逐年增大的趋势。

购房政策方面也较为友好。对于经黄埔区认定的在该区连续工作半年以上的各类人才， 可不受户籍限制， 在黄埔区范围内购买1 套商品住房。“美玉10 条”2.0版还提出， 对符合条件的高层次人才， 给予最高500万元的购房补贴、最高500万元的收入奖励、最高15万元的元万能津贴。

多方面利好之下，黄埔区的住宅有多抢手？鱼珠的知名大盘——富力南驰富颐华庭在国庆期间首次开盘就创出了单次开盘收金26.8亿元的靓丽业绩，二期开盘又创下了25亿元以上的业绩，90天内的销量达到50亿元以上，这样的成绩广州在近五年内都不多见。

因为黄埔区需求很大，最近一个月，黄埔区一手住宅网签量排名全市第一。广州中原研究发展部的统计数据显示，10月26日到11月25日，黄埔区的一手住宅网签量已近29万㎡，创下了4年来的新高。

由于去货迅速，网易数据监控的阳光家缘网签数据显示，11月底黄埔区的去化率高达93.0%，为全市十一个区当中最高，其一手住宅可售货量甚至仅有6000多套，可售货量甚至低于天河、白云这些一直被认为很缺货的区域。

像富力南驰·富颐华庭，就有买家在开盘现场反映，自己只是稍微犹豫了一会儿，几套他心仪的单位就已经被别的买家一扫而空，要买的话只好等下一期推盘。

天河城3倍多的商业配套+8所学府
百万方大盘再临 鱼珠起点更高

珠江新城在发展之初走过弯路：早在1993年开始规划的珠江新城，地块划分得比较细碎，也缺乏大型、上档次的住宅区，因此在发展头几年，整个区域仍缺乏人气，更无法吸引高端的居住人口。在1999年珠江新城的规划进行调整后，珠江新城才得到稳步的发展。

作为后来者，鱼珠可以避免珠江新城早期在规划上曾走过的弯路。而鱼珠有类似富颐华庭这样成规模、上档次的大盘，无疑也可以令鱼珠更快速地聚集人气。

据了解，富力南驰富颐华庭总占地约80万㎡，总建筑面积约230万㎡。按照2017年7月25日广东省国土资源厅出台的《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》，大城市及大城市以上城市住宅用地的宗地出让面积不能超过20公顷以上。也就是说富力南驰富颐华庭的项目规模足足是现行规定上限的四倍，在如今实属罕见。

该项目规模宏大，是一座集居住、商业、办公等于一体的综合大城，仅商业配套有约50万㎡，商业体量为天河体育西天河城的3倍多，未来将打造成区域的坐标商业。而该项目附近还有6大商业广场，包括 27万㎡的优托邦购物中心（奥体中心店）、28万㎡的美林M.live天地、7.8万㎡的M+Park漫广场、乐都汇、天河城百货和摩登百货，可满足多种多样的购物休闲娱乐需求。

教育配套方面，茅岗改造范围内自建有8所学校，包括4所幼儿园、3所小学和1所中学，近在家门口就可以满足孩子12年的教育需求。

有“半个珠江新城”造城经验的富力联手南驰操刀
户型设计及交楼标准为高净值人群量身定做

更为值得关注的是，这个项目由富力集团和南驰集团联手操刀。富力集团在珠江新城已建成21大高端物业，出品涵盖超甲级写字楼、国际五星级酒店和国际公寓等业态，创下“半座珠城富力造”的神话，是中国城市运营专家。

深耕珠江新城的经验，让富力集团对高端人群的工作、居住需求都有较为深刻的见解，也能量身定做式地开发出适合这一人群需求的产品。另一合作方南驰集团同样深耕广州多年，对商业、物业管理、休闲娱乐等不同行业的运营有着深刻的理解。两者的结盟，让富颐华庭的产品既有实用性更有前瞻性。

该项目新一期主推的产品为100-140平方米的三房及四房。全部单位为两梯四户设计，实用率看似不如一层六户到八户的产品高，但其舒适度却恰好能满足高端消费群体的需求。比如说，减少每层的套数，可减少等电梯浪费时间的麻烦，同时，每层四户的设计也让每一套单位都有良好的朝向与景观，而且可避免邻居之间相互对视的尴尬。

三房单位为纯南向设计，厅大房大，每间卧室都能轻轻松松地摆下一张1.5米或以上的双人床，还有足够的空间摆下大衣柜和床头柜，避免有的三房单位卧室只能摆下缩水版小床、衣柜也几乎无处安家的尴尬。其居住的空间感觉完全不是八九十平方米的小三房可以比拟。

四房单位为南北对流设计，整套单位拥有良好的通风和采光，厅房的空间比三房更为宽敞，连入户花园也相当于某些小户型产品的卧室那么大，从入户的一刻就能彰显出主人的贵气，与广州第二CBD的区域地位相得益彰。

交楼标准方面，该项目采用西门子、松下、科勒等国际知名家居品牌精装，并着眼智慧人居未来，配设新风系统、净水系统、风管冷暖空调、抽屉式洗碗机、一体式智能马桶，全面升级交楼标准。

虽然楼盘的配置标准高，但前期产品定价却较为亲民。据了解，该楼盘首期单位的报价约为5万元/平方米，不但远低于金融城附近7万-10万元/平方米的单价以及江对岸琶洲9万元/平方米左右的单价，比更东边的次新二手住宅项目4万多元/平方米的报价也高不了多少，价格较有竞争力。

据了解，该楼盘现正加推T2-T3栋 100-135㎡三至四房，现在到访还有多重好礼相送。

来源 | 羊城晚报·羊城派
图片 | 采访对象供图（署名除外）
责编 | 施沛霖