【案例回放】

某中介公司经纪人小黄为客户陈小姐介绍了越秀区一二手物业。在介绍该物业时，小黄告知陈小姐该物业存在违章情况，房产证有备注，但相关部门已作处理，违章面积已计入房产证的建筑面积，不影响陈小姐日后使用。

陈小姐若愿意在办理过户登记时补交违章面积的土地出让金，出新证时就可以撤销房产证的违章注记，违章面积就能转为合法面积。

陈小姐查看了房产证及查册表，确实如经纪人小黄说，附记上记载了该房屋“其中12.13平方米违章建筑已作处理”的情况。陈小姐考虑到该房屋的违章面积能够转为合法面积，那该房屋的出售价格每平方将比同小区的房屋便宜了3000元，而且房屋的间隔及朝向也是她喜欢的，于是决定购买该房屋。

在经纪人小黄的促成下，陈小姐与业主刘先生签订了《房屋买卖合同》，双方并到不动产登记中心办理房屋转移登记手续。

陈小姐向不动产登记中心工作人员询问是否可以在补缴违章面积的土地出让金后，出新证时就能撤销该房屋违章面积的注记。工作人员调取历史档案核实后告知陈小姐，该房屋的违章情况虽已处理，但不符合撤销违章注记的规定，只能按原证登记。

陈小姐对此感到十分诧异，这跟经纪人小黄当初介绍的情况完全不同，按现在的房屋成交价格，减去违章面积后的合法面积，每平方将比市面成交价高出6000元。她认为该交易存在重大误解，要求解除合同，退回已支付的房款。

后来，中介方与买卖双方经多次协商，最终达成协议解除合同，并向各方返还已交款项。

【案例分析】

根据《广州市不动产登记规程》（下称《规程》），对于原房产证附注“其中××部分××平方米违章建筑已处理”的处理有两种情况：

第一种，根据《规程》第三十五条第（六）点规定，原房地产权证“附注”栏注记了“其中××部分××平方米违章建筑已处理”的，且历史档案记载该违章建筑已由城市规划部门处理并同意保留使用或建议办理权属登记的，办理后续不动产登记时应撤销该违章注记。

第二种，按《规程》第三十五条第（七）点规定，原房地产权证“附注”栏注记了“其中××部分××平方米违章建筑已（未）处理”的，但不属于本条第（六）项所列情形的，办理后续不动产登记时可继续按原证内容予以注记，建筑面积仍按原证记载。

本案中的房屋违章建筑处理情况，属于第二种情形，故此次交易办理后续不动产登记时只能按原证记载。在此，广州市房地产中介协会提醒广大消费者及地产经纪，对于涉及违章建筑的房屋，都应在促成交易前，与业主一同到不动产登记中心申请调档，通过档案确定当年处理房屋违章建筑的情况，减少不必要的纠纷。

来源 | 广州市房地产中介协会
责编 | 邓伟东