文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

货量多、价钱笋，说不定还可以和开发商谈点小条件，听起来是否很美？

没错！2020年下半年，对刚需买家而言，或将是最友好的置业时机。

上半年成交同比下降三四成

今年上半年，广州一手住宅成交出现较大幅度的下滑。网易房产监控的网签数据显示，今年1月1日至6月27日，广州市共网签了32179套、3472996平方米的一手住宅，比去年同期的66182套、6959925平方米下降了大约一半。

广州中原地产项目部总经理黄韬和世联行高级分析研究员崔登科均认为，实际的成交降幅并没有一半那么多。

“6月在往年是淡季，但今年不少楼盘录得不错的成交，明显优于去年同期，如果考虑网签数据滞后的因素，实际成交降幅大约是四成，毕竟今年3月中旬之前，只有少量网签或者名义上的网签。”黄韬说。

崔登科认为，实际降幅仅有三成左右，“属于正常现象”，广州楼市从2019年年中开始下行，目前下行趋势尚未结束，疫情只是加速了市场的下行。

上半年降幅下半年有望追回

崔登科认为，从今年第二季度的情况来看，广州楼市确实呈现出回暖迹象，楼市平稳发展也符合大势，但最终这种回暖趋势能否在下半年得到延续，还要看开发商的“第一个扣子”有没有扣好。“之前有一些房企以涨价来试探市场，虽然仅仅涨三到五个百分点，结果成交都不理想。对于现在就涨价的现象，我觉得开发商还是太急切了。目前广州楼市还是买方市场，今年供应量非常大，开发商还是需要走以价换量的路，如果以价换量还是市场主流的话，下半年广州楼市继续回暖的概率会比较高。”

“下半年广州楼市的发展会受经济大环境的影响，总体并不轻松，但在扣除今年第一季度开发商基本没有开门营业的因素后，上半年成交下降三四成并不算离谱，第二季度部分区域市场出现加快脚步追回来的迹象，特别是增城、黄埔、花都、南沙这些价格和产品都比较迎合刚需的地区，市场恢复明显。当然，目前还很难准确判断第二季度的反弹，是否仅因为之前积压的购买力所导致、未来是否还有后续的购买力补充。我个人觉得，上半年欠下的销售额，有机会在下半年或者明年追回来。”黄韬说。

黄韬表示，与第一季度相比，第二季度反弹明显，虽然还比不上往年的销售高峰，但能感觉到开发商更加积极主动。“疫情打乱了市场常规节奏，以前6、7、8三个月的市场销售比较差，但现在开发商不能再按照过去的节奏走，而是‘能卖就卖’。买家置业的决定因素也变了，特别是改善型人群，以前更多的是看产品好不好、价格笋不笋，现在很多买家手上住宅的放盘时间长了，买家什么时候出手买新房，主要的决定因素是手上那套房子什么时候能卖出去。因此，往年淡季的6、7、8三个月今年可能不淡，或许可以扳回一点业绩。”

下半年楼价对刚需买家友好

对于下半年的楼价，黄韬和崔登科均认为广州楼价上涨的可能性比较小。

“就总体价格来说，怎么可能上涨？就核心区域而言，部分楼盘如果卖得好、库存量不多的话，价格可能会涨一点，但最多也就是涨回到2019年的水平，楼价总体上涨我觉得不具备条件。从目前的情况来看，今年广州一手住宅供应量非常大，明年也特别大，因此市场不具备总体涨价的条件，除了部分不急于回笼资金的开发商。”崔登科说。

黄韬认为，经过6、7、8三个月之后，只有10%-20%的楼盘有机会略微涨价，大部分楼盘的价格会稳定，还有少量楼盘的价格可能继续下探。“今年总体楼价涨不起来，最近八成楼盘的销售业绩未达到预期，有些楼盘的定价其实不算贪心成交也很一般，这样的市场情况，相信就算卖得好的楼盘也不敢轻易涨价。”

黄韬同时强调，即使可能会涨价的楼盘，也只是在今年年初较低的价格基础上的涨价，2019年楼价下跌，即使部分楼盘价格略微上涨，放在近几年的平均线来看，价格还是比较划算的。但期待楼价再进一步大幅下跌的可能性也不大，毕竟未来虽然供应量大，但是新增供应量的成本都不低。以旧改项目为例，未来虽然会有很多旧改项目入市，但是其中大约有一半要返还给村民，而且供应量是分年分批推出，不会一下子全部面市对市场造成冲击，这类型项目建设周期长、返还面积多，实际成本并不低。

货量充足，价格又处于近几年的低位，而且楼价继续大幅下跌的可能性不大，因此黄韬认为，对于刚需买家而言，今年下半年确实是最友好的置业时机。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
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