文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

近期的广州增城楼市，“降价”成了关键词，在地产中介的朋友圈中，不乏充满诱惑力的海报：“比开盘价还低”、“降价5000元”，甚至还出现了地铁站旁、大房企旗下单价不到万元的特惠单位。

按照中原地产的统计数据，早在2018年，增城区一手住宅成交价已经达到1.7万-2.6万元/平方米，如今竟然听闻地铁站旁、大房企的物业单价跌至万元以下，增城楼价真的腰斩了吗？

增城楼价自去年四季度开始下行，今年确实有楼盘的报价在原来“吹风价”的基础上大打折扣。例如碧桂园·云顶，最高峰时“吹风价”达4.2万元/平方米，今年3月初特价单位卖2.8万元/平方米，打了6.5折；实地·蔷薇花园近期推出一批特价单位，售价大约是楼价高峰时的7.5折。

增城楼价今年究竟降了多少？如今是到了增城买楼的好时机吗？哪些板块值得关注？

上周末，羊城晚报记者前往增城多个楼盘实地调查后发现，增城部分楼盘的售价仍处于持续优惠中；部分楼盘的售价已经止跌回调、收窄跌幅；而部分楼盘新货的“吹风价”仍唱高至近4万元/平方米。

一个精细分化的增城楼市已经到来，你将很难以“降价”一词来概括增城楼市的整体走向，不同的楼盘正走出属于自己的独特行情。

持续优惠型：均价相当于高位时的八折

典型楼盘：敏捷·绿湖首府

“去年还卖1.6万-1.7万元/平方米，如今只卖1.2万-1.3万元/平方米”，位于石滩板块的敏捷·绿湖首府近期活跃在部分地产经纪人的朋友圈里。

根据网易监控的阳光家缘网签数据，这个楼盘近半年共网签了600多套一手住宅，排名石滩板块第一，在增城区内位居第三（扣除拆迁房、安置房数据后）。

在地铁21号线沿线，羊城晚报记者看到了一辆沿路缓行的LED广告车，车身醒目地标注着该楼盘的信息：86-128平方米带精装三房四房，12888元/平方米起。

在售楼部现场，销售人员钟小姐告诉记者，12888元/平方米的特价单位是刚刚推出的，单位面积127平方米，带装修，不过，这套单位在一楼，是最便宜的楼层，而且也是属于单价本来就较低的大户型。至于普通单位的售价，大约是1.4万元/平方米。

记者翻查数据发现，该楼盘去年5月的均价约为1.56万元/平方米，今年1月优惠至约1.46万元/平方米，并不时推出少量特价单位，近期最便宜的单位降至1.3万元/平方米以下。

该楼盘从2013年开盘，当时的报价为6000多元/平方米；2018年8月，报价到达高位约1.75万元/平方米。目前1.4万元的单价，相当于楼价恢复到2017年的水平，比高峰时下降了约两成，特价单位则相当于打了7.5折。

最近还有人买到了单价1.2万元以下的单位，不过，据了解，这些单位多数是前期业主买下、现在内部转让的房源，若算上给中介公司的费用，实际上和一手单位的售价差不多。

尾盘销售型：优惠已缩水 可选单位不多

典型楼盘1：万科春风十里

一出地铁山田站，羊城晚报记者便看到三三两两的销售员，手持万科春风十里红通通的广告牌，上面写着“首付19万元起，超长分期”。此前，这个楼盘从中介朋友圈传出一张截图，截图显示：特价单位最低总价185万元起，最低单价仅9955元！

增城楼盘单价真的跌至万元以下了？

19万元的首付本就很低，还能分期支付，而且是复式单位，听起来确实很吸引。该楼盘距离地铁站三四百米，建筑外墙上挂着大幅广告“总价185万（元）起何止四房”，另一幅广告“首付19万（元）”则已经掉落了一半。

售楼部缩在一排商铺里面，门口摆着“压轴钜献，收官20席”的广告，里面却只有两个销售人员驻场。记者表明“想看首付19万元的房子”的来意后，其中一位销售人员慵懒地说：“现在只剩下三套单位，两套是二楼的，102平方米的总价190万元，119平方米的总价230万元，都是毛坯交楼。还有一套102平方米是带装修的，不过要210万元，现在都已经没有样板房看了，119平方米的连图纸也没有了。”

记者算了一下账，最便宜的一套毛坯单位单价略高于1.86万元，带装修的略高于2.1万元；而这个楼盘去年销售时带装修均价约2.2万元/平方米。

由于这种小复式的装修成本比较高，从精装修变为毛坯房，减掉2000元/平方米左右的装修报价并不算多，而剩余带装修的单位又是低楼层单位，楼盘实际的优惠幅度也就是5%左右。

“至于首付可分期的优惠，3月底已经取消了，现在已经没有首付19万元的了，你在地铁口看到的那些都是外面的中介乱写的。”现场销售人员说。

那么，“最低单价仅9955元”的价格从何而来？知情人士表示，该楼盘卖的是小复式单位，号称“有200%的使用面积”，若除以使用面积，单价自然腰斩了。

典型楼盘2：实地·蔷薇花园

近期，号称“全线（注：指地铁21号线）最笋”的实地·蔷薇花园断断续续地推出一口价房源，每次几套，单价约1.7万元。该楼盘于2017年5月开盘，首推85-117平方米的两房及三房，带装修均价为1.9万-2.2万元/平方米。

上周末，在该楼盘售楼部内，记者还能听到特价单位的现场播报。不过，提起这批特价单位，销售人员却满脸不屑：“这些单位在一楼，你看不上的。”他站在沙盘旁一指，记者看到，这批特价单位位于楼盘一个角落处，两边是路，位置不佳，而且是西北朝向。

销售人员介绍，楼盘目前处于清尾货阶段，前期90多平方米的三房单位基本售罄，剩下的主要是114-117平方米的四房单位，带装修均价1.9万-2万元/平方米。若与高峰时的售价相比，普通单位的优惠幅度大约为8%。

“选择一次性付款可以有更大的优惠，收楼后大约一个月，我们会返还楼价款的10%。”销售人员表示，3月初推出的1.7万元/平方米的特价单位更多，选择余地更大，“我们公司之前在几个地方拿了地，要付地价，才会有这么大的优惠，如今楼盘就剩几十套尾货，这么大的优惠以后很难有了。”

收窄跌幅型：资金回笼 最笋优惠一闪即过

典型楼盘1：科慧花园

据广州中原研究发展部数据，科慧花园是2019年增城销售“一哥”，共卖出3850套单位，均价约2.1万元/平方米。这个楼盘邻近地铁21号线快线停靠站凤岗站，最快三站可到天河，交通方便。

然而，即便是销冠，3月初也曾推出多套特价单位，其中最便宜的一套折合单价19775元，与此前约2.1万元/平方米的均价相比，优惠了大约6%。

曾经的优惠不算大，如今也一闪即过。上周末，记者在售楼部现场发现，该楼盘虽然仍不时推出特价单位，不过和去年的成交均价相差无几，例如11号19楼一套96.56平方米的特价单位，总价202.5万元，折合单价20971元；单价低于2万元的单位也有，不过全部是205平方米的大户型。

而且，该楼盘目前的在售产品以三房及四房的大户型为主，69平方米的两房小户型成了“香饽饽”，要一次性付款才能购买。

典型楼盘2：保利中海金地·大国璟

保利中海金地·大国璟3月初推出了数批特价单位，单价约1.8万元，若与该楼盘去年高峰时约2.5万元/平方米的均价相比，优惠幅度高达38%。

不过，这一切在3月18日后就变了。当天，执信中学增城实验学校签约，根据公布的消息，该校为九年一贯制学校，学校旁边的保利中海金地·大国璟等楼盘成了新晋名校学区房。

上周末，羊城晚报记者在该楼盘现场看到，3月份的优惠幅度已经明显收窄。约110平方米的四房单位单价最低，为1.9万-2万元；88-90多平方米的三房单价为2万-2.1万元；约72平方米的三房单价最高，约为2.2万元。目前销售均价约为2.05万元/平方米，比高峰时优惠了近15%，但优惠幅度比3月初收窄了一半有余。

典型楼盘3：广铝·荔富湖畔

广铝·荔富湖畔距离地铁山田站只有一两百米，近期推出的特价单位毛坯售价不超过2万元/平方米。羊城晚报记者了解到，该盘在售的特价单位中，折合最低售价约1.96万元/平方米（毛坯）。

该楼盘于2014年10月开盘，首推77-115平方米的两房及三房，当时毛坯单价约7500元，去年7月达到高峰约2.35万元/平方米（带装修）。

据现场销售人员介绍，该楼盘目前也有少量精装房在售，均价约2.2万元/平方米，以此推算，实际优惠幅度约为8%。

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来源 | 羊城晚报•羊城派
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