城中村物业服务合同纠纷案

受访法官

钱松，原罗湖区法院民三庭法官，现为深圳中院速裁庭法官。自2008年开始办理房地产类案件，审判经验丰富，审理了多宗重大疑难案件，所撰写的裁判文书多次被评为省高院、市中院评为优秀裁判文书，曾荣立个人三等功。主笔撰写《建设工程施工合同纠纷（装饰装修合同）纠纷》、《新型冠状病毒感染肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响及司法应对》等调研文章。

案情介绍

深圳市罗湖区人民法院审结原告田心物业公司诉该村村民谭某支付拖欠的物业管理费案。原告诉称原告与深圳市田心实业股份有限公司签订《物业服务合同》，被告应按合同约定支付物业管理费等费用。被告辩称被告不是《物业管理服务合同》的签订主体，《物业管理服务合同》是无权处分系属无效合同。罗湖法院经审理查明，田心实业公司为田心村股份制改造后成立的股份合作公司，包括谭某在内的村民是田心实业公司的股东。田心实业公司与原告田心物业公司签订《物业管理服务合同》，委托原告对田心村实行物业管理。被告谭某曾向田心村管理处出具《承诺书》同意遵守业主公约，并与田心物业公司签订《管理费收缴协议》且已缴纳部分物业管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五款及《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十五条，罗湖法院认为，田心实业公司的行为本身不仅体现了集体意志，也能体现多数股东的意见。在涉案小区未成立业主委员会的情况下，由田心实业公司出面签订物业服务合同，具有一定合理性，该合同对被告谭某具有约束力，故判定谭某缴纳拖欠的物业管理费及利息。被告谭某不服一审判决，上诉至深圳中院，二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。

法官说法

城中村是深圳快速城市化的产物，存在着居住人口多、基础设施不完善、房屋产权不清晰等问题，但同时城中村也是快递小哥、的士司机、环卫工人等广大来深建设者赖以生存的最基本空间，直接关联着市民的生活，关系到群众的切身利益。

本案的主要争议点有两个，一是田心实业公司与田心物业公司所签订的案涉物业服务合同是否有效，对城中村村民谭某是否有约束力。本案中，原告认为原告与深圳市田心实业股份有限公司签订《物业管理服务合同》，被告应按合同约定支付物业管理费等费用，被告则认为，谭某不是《物业管理服务合同》的签订主体，《物业管理服务合同》是无权处分系属无效。二是深圳市田心实业股份有限公司与深圳市田心物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》中约定的物业管理费标准是否合适。

法院通过审理，认定该合同有效且对被告谭某具有约束力，判定谭某缴纳拖欠的物业管理费及利息。

本案审结后，深圳市于2019年8月29日新修订通过了《深圳经济特区物业管理条例》，该条例第一百二十五条规定，原农村城市化社区可以在各区人民政府统筹协调下，由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区人民政府制定。该条款为新增加内容，对深圳城中村物业管理的模式进行了明确规定。